2015年新成屋預售屋跌超過一成
《張金鶚接班人》花敬群鐵口直斷
撰文者花敬群 花敬群的房產經 2014-12-23
11月29日九合一選舉後的台灣股市連著兩天跌掉快2%，但營建股
卻逆勢大漲約5.7%。不動產業者與股市投資人高喊著「選後房市回溫」，
並且透過代銷業者發動，暫停推動實價課稅訴求，期待讓已經冷卻
好幾個月的房市重新燃起鬥志。
然而，經過近一個月的沉澱後，雖然房地合一實價課稅的前景如何
尚不可知，但房市大老已宣稱未來七年房市難以復甦，房市無法在
選後回溫看來已成為事實。
2014年算是完了，2015年又會如何？
政府各項政策，只會落在「改革」與「保守」兩極端
一年多前有媒體問我，2014年會如何？我說：「我們是不是覺得今
（2013）年很混亂，但是我告訴你，明年會更亂。」
同樣的，近一兩個月也有不少媒體問我對明年的看法，我的答案
還是「我們是不是覺得今（2014）年很混亂，但是我告訴你，
明年會更亂。」但今年我加上一個補充：「2015年的亂是為改革準備
與市場調整的開始，也是為市場過去多年所流失的根基的償還。
這種亂，基本上是好事。」
當然，我不是預言家，更不懂易理天命這項高深的學問。但我認為，
接下來一年多的時間裡，政府所推動的各項政策，會落在「改革」與
「保守」的兩極端，也就是可能出現較大的基礎性改革，但也會出現
非常明顯的保守作為，「中道」的政策很難發生。因此，2015年的房市
會出現更多較大幅度的不確定因素，政府、市場與購屋人，甚至
制度改革運動者，都將更為不知所措。
執政黨因為地方選舉大敗，加上黨政結構的重新洗牌，他們對接下來
的政策方向確實很難拿捏，但又不能再繼續採取過往「父子騎驢」
這種兩面不討好的模式，只好來個看似大破大立，但本質上還是
類似保守鄉愿的結果。因此，我認為關於不動產交易所得稅的推動，
可能採取不推動或非常保守的方式，不然的話就是「跟你玩真的」，
但前者的機率比較高。
不用過度擔心升息，增加幅度有限
此外，我衷心期待明年不要有建商發生財務週轉問題。我認為政府
對這種事，絕對會見死不救，因為他不敢也不能救。也許極短期內
發生這種事的機率不高，但若市場交易量繼續萎縮，事情早晚仍會發生。
這種事一旦發生，市場上就會出現價格的骨牌效應，同時銀行對土地
與建築融資的收傘速度也會很快。
因為2008年金融風暴的蛇吻驚恐其實還在，而且以目前的金融機構體質
還承受得起一定程度的違約損失。這時候，保守必然是銀行的王道。
至於升息的事至少明年上半年不用過度擔心，即使下半年的增幅
也一定有限。央行是不會開金融業玩笑的，所以對利率的保守策略，
應該也是央行的王道。因此，來自金融面的壓力不再是打房管制，
而是保護銀行比保護建商更重要的市場真理。
2015年台灣房市的真正問題：「多殺多」
2015年台灣房市的真正問題，其實是市場自己搞出來的「多殺多」。
這項問題的本質來自餘國內非常嚴重的「供給過剩」問題。
過去兩年來建商蓋的房子，基本上夠未來十年所需，再加上中古市場
原本就存在的大量空屋。從「存量」觀點原本就已經是嚴重的供給過剩，
在加上這些年新增的「流量」，更讓問題惡化。
這幾年供給過剩問題沒有發酵的原因，在於投資客與自住客還相信
有漲價空間，大家肯用較高的價格買，也放心的用更高的價格賣。
這是典型的「預期增值」效果。但是，當市場景氣步入反轉，
對房產「預期貶值」的效果，不僅讓自住客開始觀望卻步，更可怕的是
讓投資客轉買為賣。
亦即，在市場上流動的供給量不再只是建商手上的餘屋，也包含之前
建商已經賣給投資客的成交量，再加上有資產者原本手上有多餘房產，
希望趁房價仍屬高檔的時候出清獲利的數量。
必須補充說明的是，「實價課稅」明年到底會不會通過是一回事，
但未來不動產稅制朝向「實價課稅」的方向則是確定的。
這個制度改革方向對未來的台灣房市，有將產生結構性的改變。
也就是未來的台灣的不動產稅制，可能不再像過去一樣提供
投機炒作天堂的條件，囤房囤地或「只進不出」這種資產階級的
房產投資策略，已經開始鬆動。
因此，有產階級應該也會開始規劃如何逐步調節資產配置，
資產階級財富的房產配置比例，也將出現逐步降低的趨勢。
2015年房市格局：價跌量縮，新成屋與預售屋修正幅度較大
可預見的，2015年的房市會是價跌量縮的格局。但基本上，中古屋市場
交易量可再繼續萎縮的空間相對較小，新屋市場的規模萎縮會較大。
同樣的，價格的修正幅度也會是中古屋修正較小，新成屋與預售屋
修正較大的結構。整體修正幅度我認為大約在一至兩成，亦即中古屋
部分除了有都更話題的老舊住宅外，修正幅度應在一成上下，
新成屋與預售屋應該會超過一成。至於都更老宅的修正幅度，
要嘛最低，要嘛最高，這要看國人到底有沒有認清什麼是都更價值，
以及都更條例在明年會不會有較具體的修法。
其實，2015年房市的關鍵意義不在漲跌多少，在於他對房市與相關制度
長期結構改變所醞釀的價值。但從實際的發展狀況而言，市場參與者
在2015年必須面對來自政治、經濟與市場的諸多震撼，好的與壞的都有。
因此我對2015年房市預期的結論是－「迷霧森林，不知所措」。
作者簡介_花敬群
政治大學地政系博士，現職為德明財經科技大學不動產投資與
經營學位學程副教授，中華民國住宅學會常務理事，
OURs都市改革組織理事。專長是不動產市場分析、
不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策；
核心理念為「地盡其利、地利共享」。
http://www.businessweekly.com.tw/CBlogList.aspx?Cid=0000000115
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