別傻了！台灣房地產已是沒人收的「世界爛攤」
MR JAMIE 上班族的理財大小事 撰文者dolin66 2017.02.23
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http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000082864&t=19700101080000
去年年底，行政院院長林全公開宣示，政府將暫緩特定地區及名下擁有
一戶以上房屋的房貸成數控管等「打房」措施，但同時也表示不考慮
調降房屋的交易及持有成本，加上近來川普批評日、中、德等國放任
貨幣貶值，導致美元匯率趨貶，熱錢開始回流亞太地區，已有專家將
上述兩因子結合，認為臺灣房地產有機會迎來復甦的曙光。
關於熱錢的問題，我個人持保留看法，因為目前公布的川普財經政策，
減稅、擴張基礎建設及國防支出、吸引資金回流美國等，長期而言均將
導致美國通膨上升、繼而拉升美元匯率，再加上葉倫若真如最近在
國會中的發言，欲提早開啟貨幣政策的升息循環，就等於美國財政及
貨幣政策均促美元匯率持續強勢。
也因為川普多次以列名匯率操控，威脅對美貿易逆差國家，致使中央銀行
過去那隻掌控尾盤的手，在4月美財政部公布貿易夥伴報告前，應該也不會
有太大的動作。綜上所述，美元目前的走貶，很有可能只是短暫漲多，
以及其他各國放手不干預匯率的短期現象。
再者，以熱錢的角度來看，房地產市場的變現時間太長，絕非適合暫時
停駐的標的，更難保這些隨著匯率起伏四處流竄的熱錢，不會隨著美元
走強趨勢再度出現後流出台灣，流進來的錢不是重點，能把多少錢留在
臺灣才是關鍵，但我真的懷疑，這些熱錢會願意停留在價格已經世界貴的
臺灣房地產上嗎？
政府政策對房地產市場的影響力大小，端視該政策有無直接影響房地產
的成本，所以像房地合一、地價稅及房屋稅等稅制變革，因為會對房地產
交易或持有成本產生直接影響，然而林全院長口中暫停的打房政策，多半
是限制特定區域貸款成數及購屋戶數等，對於交易及持有成本的影響有限，
各位讀者只要想想，當央行在房市最熱時祭出這些管制措施，真的有成功
壓低房價嗎？既然這些打房的措施在推出時就沒什麼效用，又怎麼能期待
停止這些政策，能帶給房地產市場怎樣的激勵效果？
105年臺灣房屋移轉棟數再創新低，反映買賣雙方在價格上仍存極大歧見，
以目前人口減少、空屋過多、跌價預期心理成形的種種客觀條件來看，
賣方往買方價格靠攏的機會較高，這些條件都不是政府一句「我不打房」
就能解決。
若再加上美元未來可能的長期強勢，全球資金往美國集中的態勢明顯，
供給端與其寄望藉由宣傳等方式拉抬買氣衝高銷售量，或繼續期待不同
名字的外資成為接棒的救世主，還不如認真思考如何回應消費者想要
有感降價的渴望。畢竟對於供給端而言，一日不將手上的房產轉換成
財報表上的營收，就必須負擔一日的持有成本，越早願意讓利降價的
廠商，將有越高的比例成為不景氣房地產市場中的贏家。
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事
房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價
高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房
皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，
著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及
「預售屋全攻略」一書。
