2015年10月30日 星期五

投資客的房子不只不可怕 還更好殺

投資客的房子不只不可怕
        還更好殺,他這樣挑房子,拿到75折價


撰文者賴淑惠   好房網News精選 2015-10-29
過去大家最怕的,就是「投資客物件」,因為這種物件將本求利,
志在賺錢,入手方休,不過這半年來,主客易位,情勢丕變,
這種曾經人人避之唯恐不及的投資客宅,已經不一樣了,
現在的投資客就算想平盤出手,幾乎已經不可能,想逃?
只能賠錢認栽,加上很多投資客不耐久戰,寧可少賠出場,
安全下莊最重要,要挑這類物件,精確掌握「前線資訊」最重要!

賣壓越重降越大,猛攻投資客「巢穴」

最近,有個朋友小陳買房了,看屋很久的他,買的是前幾年很夯的
新北市新莊,本來,新莊房價在捷運加持下,漲得很不像話,
他一度不抱希望,誰知道碰上屋主單坪開價45萬的中古物件,
他居然能殺到33萬,等於是以75折入手。

原來,前一手屋主本來買來出租投資,本來想等機場捷運線通了再賣,
沒想到捷運還沒通,隨著房市翻轉,市場利空盡出,屋主擔心越跌越深,
打算獲利了結,但同棟投資客也面臨一樣困境,這半年,整棟樓居然有
十戶以上都在賣,大家各自賣了好幾個月,幾乎無人成交,這個屋主
眼看大勢已去,小賠了50萬先跑再說,成為整棟的拋售物件中,
近半年唯一成交的屋主,而小陳狠殺投資客的攻略,卻讓我不得不佩服!

「想要買到便宜,一定要直攻投資客巢穴!」方法很簡單,現在的
看屋資訊很發達,只要上網搜尋某一個社區,同一棟樓的拋售物件有多少?
幾乎都可一目了然,同一個社區中待售率過高,就是一個很明確的訊息,
「這裡的投資客最多!」

切記,同一棟物件裡,只要總戶數有超過「5%以上」的物件
「同時」拋售,就表示痛宰投資客的機會到了,因為在賣壓沉重之下,
屋主要同時跟這麼多賣家競爭,競爭勢必會引發更嚴重的降價骨牌效應,
已經要斷頭的投資客,更只有殺到破盤價,才有機會成交脫手。

鎖定自砍手腳逃命宅,交叉壓價攻心計

最近要找到這樣的物件,真的不難!像小陳瞄準的,就是投資客的
「群聚效應」,他們通常眼光相近,常常不自覺相伴為鄰,從區域來看,
前兩年內進場的投資客,大多鎖定在「蛋白區」,去年下旬,
首先撐不住的,就是新北市的淡水、林口等次級房市區,他們從一開始
的平盤出售,到後來幾乎都紛紛撐不住,乾脆賠錢先賣再說,
而這股賠售潮,現在已經開始從往新北市「蛋黃區」湧進,
像是最近常被討論的新北市新莊,還有台北市南港,
都已經漲了快十年了,投資客終於開始求饒,寧可先跑先贏,
這股降價風延燒的速度,遠比想像中更快更猛!

這只是一個逐步鎖定投資客群聚「區域」的入門方法,但時機不佳,
有人可能是打帶跑試水溫,但一定有人是真的不跑不行,要找到
貨真價實的「逃命宅」,從價格也可以看出端倪,小陳剛開始就是
從開價較低的30%物件開始看起,「願意用較低開價吸引看屋的賣家,
成交的誠意相對較高!」 在這個簡單原則下,從中逐步過濾出自己
比較喜歡,且價格可接受的物件。

但記住,既然要痛宰這些群居投資客,殺價千萬急不得,反正他們
都賣不出去,就跟他們耗上了,從鎖定區域到確認目標,這時,
只剩最後兩、三個物件要考慮,因為同棟物件的條件通常相距不遠,
只要不斷用這幾個屋主的價錢,交相壓價,投資客屋主急於成交,
感受壓力,就不得不降價以求,在這種殺到血流成河中的買家市場裡,
伺機見縫插針,有機會順勢殺出一條血路!

本文獲「好房網News」授權轉載,原文在此
作者簡介_好房網News
「好房網News」為全台首創房產新聞網,每日報導房市最新消息之外,
並邀請名家剖析房市行情,擁有最詳盡的中古屋、新成屋與預售屋
調研資料庫,專訪名人、藝人的成家經驗,從2012年8月上線,
每日到訪人數已十萬餘人次,居台灣百大網站之列。


2015年10月27日 星期二

買中古屋的兩大自保法

買中古屋的兩大自保法:
最好選沒裝潢的「全裸屋」、千萬別選頂樓

撰文者dolin66   上班族的理財大小事: 2015-10-27

約莫半年前的一次聚會中,一位朋友的朋友在席間說到自己剛簽約
買進一棟位於頂樓的房子,除了買進的價格比賣方開價低了20%以上,
賣方還在交屋前將客廳的天花板換新

當時同桌的朋友們都露出羨慕的眼光,還有人抱怨為何自己都遇到
家具不肯留的小氣賣家當時我也覺得這位朋友的朋友應該有其獨到的
談判技巧,不然賣方怎麼願意在如此低的成交價格下,
還將客廳的天花板重新裝修。

大約一週前,跟朋友電話聊天時,他主動提到之前買屋的那位朋友
遇到的一些問題,因為七、八、九月台北接連發生颱風侵襲及間歇性大雨,
那位朋友客廳的新天花板先是出現水痕,接下來就變成屋外下大雨,
屋內下小雨的麻煩漏水狀況。

透過仲介聯絡賣方時,才發現全家都已經移民到國外,多次催請仲介
負起責任,又遇到仲介採取愛理不理的拖字訣,只好自己請師傅將天花板
拆開後,赫然發現裡面有幾處已經漏水漏到混凝土表面變色

師傅說這絕對是長年漏水所造成的,那位朋友氣到決定向仲介提出告訴,
還記得朋友語重心長的結論:「天下果然沒有白吃的午餐,現在終於知道
賣方為什麼要花錢把客廳的天花板更新了。」

在中古屋的買賣中,許多賣方會以「全新裝潢」或「百萬家具」作為噱頭,
號稱買方可以「提個皮箱就進住」或「現買現省裝潢費」,然而室內裝潢
就像房屋的「化妝品」,能讓買方看屋時覺得美輪美奐,卻忘記檢查老房子
是否存在有漏水或結構裂縫等的問題

像前述案例,賣方就是利用天花板封板來遮掩原本發生漏水的地方,
還讓買方以為自己賺到了。就算賣方不是為了「遮醜」才進行室內裝潢,
每個人對室內裝潢的需求不盡相同,原屋主的裝潢風格與偏好未必適合自己,
到時候還必須另外花一筆費用將既有裝潢設施拆除運棄,誠摯建議大家,
別把裝潢當成是房屋買賣中的「加分項」。

其次,中古屋交易買頂樓的房子風險相當高,因為屋頂原有的防水層一定會
因為日曬雨淋而劣化,當防水層出現破洞後,頂樓屋首當其衝成為
漏水的重災區。

更糟的是,想要根治漏水就必須由屋頂進行大範圍的防水層更新,這需要
將屋頂的面磚及舊有防水層全數敲除,再重新施做防水層及面材,不但施工
曠日廢時,且需較高的修繕預算,然而屋頂屬於公共區域,管委會通常
不太願意砸大錢做根本的改善(因為只有頂樓戶受漏水之苦),因此多半用
室內打針的方式進行局部止漏,然而因為防水層破洞仍在,水會沿著其他
可能的混凝土微細縫繼續滲漏,往往要嘗試個三、四次才能將所有潛在的
細縫通通堵死,這代表家中將一秒變工地。

除此之外,頂樓房會因為頂層混凝土吸收日照熱量,致使室內氣溫上升,
需要更多空調用電來降低室溫。所以除非住的是具備頂級景觀的豪宅,
不然建議大家還是避開頂樓房,免得自己成為漏水的受害者,還要受盡
管委會及鄰居「自掃門前雪」的委屈與冷漠。

作者簡介_dolin66
民國66年出生,畢業於國立成功大學土木工程研究所,畢業迄今均從事
房屋建築管理工作,曾完整參與上億元之集合住宅興建作業;更於房價
高檔盤旋時賣屋,獲利達數倍以上,是一個從蓋房、買房、賣房到租房
皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者,
著有「房市泡沫來了!我該逃命,還是逢低搶進?」及
「預售屋全攻略」一書。