讀懂共管公寓(Condo)之文件
2013-07-28
修訂主文章來源：地產週刊 文章作者：金沉夕
文章出處：安居網
前引：Condo的法規，在溫哥華多半包含公寓及Town-house的管理，
因為它們都需要有一個共同管理委員會(Concil)，
來訂定各種規定，來管理與維護整個社區的運作。
一、專案檔案
專案檔案是condo開發專案創立時，在土地登記處註冊的檔。
專案檔案在自然情況下被視為是永久性的，除非所有業主和抵押權人
一致同意，否則專案檔案不能以任何方式被修訂或改變。
其內容包含:
.處理涉及condo社區的管理機構或“政府”部門的事宜。
·表明土地水平面周長和建築周長的規劃或調查。
·建築的結構規劃。
·建築內每個單元的邊界尺寸。
·一份表格，寫明每一個單元的形狀和尺寸、每個單元的大致位置
以及與建築內其他單元的位置關係。
·驗房師認證，所建造的房屋與結構規劃一致，且每個單元的尺寸
都非常精准。
·列明與房產所在土地相關的每一項利益的說明。
·一份陳述，表明土地和與土地相關的利益，都符合Condo法的規定。
·聲明同意每戶所使用土地或土地相關利益註冊抵押貸款。
聲明公共財產所占比例。
·一份聲明，寫明每個單元的業主分別需支付的公共費用的比例，
以及在房屋被拆毀或遭到破壞時，每個單元業主分別佔有的
公共財物比例。
·規定哪些公共財物是一個或幾個特定單元的業主可使用的，
而其他業主都不能使用（專用公共財物）。
·對維護、操作費用評估體系的描述。
·陳述各方所享有的基本權利和需承擔的義務。
·公共費用的規定。
·Condo公司職責的規定。
·規定維修和維護單元及公共財物的責任分配。
顯然，專案檔案是很重要的。實際上，專案檔案相當於每個condo
公司的章程，在自然情況下被視為是永久性的。除非所有業主和
抵押權人一致同意，否則專案檔案不能以任何方式被修訂或改變。
二、condo公司的章程
整個Condo在開始運營之後就是一個公司，公司的章程是用來協助
condo專案的運營。根據專案檔案中的規定，多數業主投票通過，
章程就可以被修訂或更改。章程覆蓋的範圍：包括公共財物的使用、
condo中每個成員的所作所為，還規定了專案及其規則如何改變。
本質上來說，章程的目的是為控制、經營、管理、享受和使用每一個單元、
公共財物、設施和資產提供一個基礎。
根據專案檔案中的規定，多數業主投票通過(通常要3/4的比例)，
章程就可以被修訂或更改。章程（bylaw）這個詞在各省有不同的含義。
有些省在其condo法律中列出了必須啟用的章程條款；儘管這些法定的章程
可以通過投票修訂，但每一項修訂都要在當地土地登記處記錄在案。
其他省只在condo法中要求必須設立章程。
有一些內容章程中可能包含的，就是業主可出租的住宅condo單元的
總數限制，原因是租戶可能不會像居民業主一樣表現出足夠的責任心，
而這可能會對原本就比較脆弱的condo社區混居模式，造成一些改變。
比如，章程中可能會規定只有10%的單元可以被出租；如果有50個單元，
那麼最多只有5個單元可以出租。這當然是你需要重點考慮的。
假如你打算外出旅遊兩年，並在其間將你的單元租出去，或者，
假如你為了投資，想把單元出租，那麼你就需要仔細核實一下章程，
並查明目前已經租出去的單元數，看看最高限額是否已經達到。
或者，你可以換一個condo樓盤。如果你是打算旅遊，那麼你可以在
遞交購房offer時，在其中加上一個條件，要求只有在condo公司允許你
將單元出租兩年的情況下，你才購買condo。
其他一般章程會包含的內容還有：
·辦公室的數量、品質、提名、選舉和規定，以及董事的重新選舉。
·與董事會開會、人數和職責相關的問題。
·公司代理人、官員和職員的任命、重新任命、職責、職務和撤職。
如果有安保人員，他們的相關情況也要規定。
·房產的管理。
·公司資產的使用和管理。單元和公共財物的維護。
·公司的職責。
·為達成公司的目標或職責，授權借貸資金。
·公共費用數額的評估和收取。
·公司事務的處理規範。
三、condo公司規章制度
Condo公司有權制定一些規章制度，只要規章制度對condo的享用、安全，
以及公共財產、公共設施和condo公司其他財產的明晰有必要的幫助。
規章制度旨在管理每個單元業主每天的權利和義務，可能根據每個樓盤的
特殊需求和意願而有所不同。你應該仔細閱讀規章制度，並確定你能夠接受
這些規定。常見的規章制度條目如下：
·未經允許任何露臺不得燒烤。
·除特殊規定地點外，地下室不得存放物品。為確保大樓方便進出，
不得阻擋公共區域，如走廊、樓梯、大堂、入口等。
·在任何情況下，兒童都不得在公共樓梯間、電梯、大堂或入口處玩耍。
兒童只能在規定的遊樂場區域玩耍。
·窗外或露臺不得懸掛任何物品。
·推車、自行車或類似的車輛一律不得存放在公共區域。
·業主不得製造任何會影響其他業主的權利，或影響他人享用condo的噪音。
·禁止飼養貓狗。其他寵物必須嚴格限制在業主的單元房內，且不得打擾鄰居。
·任何對於維護服務的品質，或性質的意見，應以書面形式報告給管理公司。
·未經允許，任何業主不得用永久性建築封閉露臺，如陽光浴室等。
四、披露聲明
在很多省有這樣一項要求，在購房者收到未過期的披露聲明的副本之前，
建築商或開發商進行的新condo出售不得對購房者進行限制。
Condo法規定此要求只對用於居住的房產有效，而如果披露聲明有任何
實質性的誤導性或欺騙性，那麼因為信賴這份聲明而買房的一方，
有權為與之相關的所有損失索賠。披露聲明中的條款一般包括以下幾項：
·作此聲明的人的姓名和地址、所涉及的房產。
·對房產或擬建房產的一般性描述，包括房產的類型和建築、單元、娛樂設施、
其他便利設施的數量，還有一切與提供便利設施相關的條件。
·現存或擬建的建築物中，申請人或擬申請人打算出售給投資人的單元房
所占比例。
·對一些檔重點部分的簡明敘述性描述，包括現有或擬起草的專案檔案、
章程以及管理公共財務和單元的規章制度、根據省級法律進行終止，
或執行操作的合同。
·專案檔案註冊後一年內的預算陳述。
·如果便利設施的建設尚未完工，則需出具計畫動工和完工的日程表。
·省級法律規定的任何其他必須公開的事實。
·預算陳述應列明以下要素：
- 公共開支。
- 預計每項開支的金額。
- 所包含的服務的種類、頻率和水準。
- 預計每月每種單元需分攤的公共開支。
- 針對公共開支中將劃入儲備金部分比例的聲明。
- 預計的通脹指數。
- 一份聲明，內容包括公司面臨的裁決、涉及condo公司的未決法律案件
的當前狀態、聲明人知情的對房產有實質性影響的未決法律案件。
- 單元業主或部分業主，為使用全部或部分公共財物，和其他與房產相關
的設施所需支付，或未來可能需要支付的費用。
- 聲明人提供的或有意提供的任何不包含在預算中的服務，或者是目前
由聲明人承擔，但未來有可能合理變為公共開支的費用。每種單元預計
需分攤的因這些服務或費用產生的公共開支。
- 儲備金的總金額。
- 在省級法律規定下必須披露的其他情況。
五、condo公司財務
當你入股一家“公司”，而這家公司現在就有，或將來會有它自己的財務開支，
那麼你就需要明白這其中包含了哪些東西。
運營預算
如果你要買一套新condo，那麼在有些省，有規定要求開發商提供預算規劃檔，
其中要列明相關細節。如果你購買的是二手condo，那你就應該要問開發商索取
目前的或規劃中的運營預算。
財務報表
如果你買的是二手condo，那麼索取一份最新的財務報表副本是很重要的。
大多數的財務報表都會由一名專業的、有資質的會計進行審計，且財務報表中
應包含以下內容：會計師的評價、收支報表、資產負債表以及其他檔。
正常情況下，最新的財務報表也是在上一個會計年度結束時出的，但它
可以給你一個condo公司財務健康狀況的概要描述。
如果你看不懂財務報表，那麼你應該把它們交給你的律師或會計，
或者也可以花諮詢費找condo管理公司給你解釋，當然不要找你要買房的
這家condo公司。
不許反悔證明書
業主、購房者或購房者的代理人都可以申請向condo公司索取
不許反悔證明書（在有些省份可能叫其他名字）。
該證明書被視為其所列事實均準確屬實的決定性證據，購房者可以依照
該證明書做決定。以下幾項是不許反悔證明書中會列出的主要內容：
·業主支付的每月維護費的金額。這筆費用將被用於condo公司的管理開支，
剩餘部分存入意外準備金。
·每月維護費支付的方式
·Condo公司代表業主支出，而非返還給業主的資金數額。
·Condo公司在當前會計年度的開支，預計將超過本會計年度預算額的
部分金額（如果有的話）。
·意外準備金的金額
·法規不存在任何修訂，如果有修訂，則修訂部分均已歸檔。
·除了在證明書中已聲明的，不再有未經投票的全體同意或特殊決議公告。
·除了在證明書中已聲明的，不再有針對公司的未決法律程式。
保險信託協定
該文件是為了說明，當出現索賠時，保險金如何分配。
娛樂設施聲明
這份檔中列出了condo公司已經提供，或將要提供的所有娛樂設施
及其他設施。檔中還需表明一些細節，如這些設施將出售還是出租，
condo公司成員使用設施是否需要付費，如果需要付費的話如何操作。
六、什麼是房產管理
你有必要明白一點，你的意見可以左右condo公司即將讓房產管理公司接手
的管理合同。你為什麼要管這份合同？因為你可能可以為你自己和你的鄰居
省下一筆錢。
管理合同
這是condo公司和房產管理公司之間，簽訂的關於樓盤日常管理事宜的合同。
每個樓盤的管理合同，可能有很大區別。其中所包含的服務可能很廣泛，
比如運營、維護和管理。根據大多數省份的法律規定，只要大多數的單元
已經售出，新購房者就可以共同取消或修改管理合同。
這是為了保護公眾的權益，防止開發商在單元房都還沒上市的時候，
就與其附屬公司高價簽署長期合同。
土地租約
如果你購買的是租賃condo，那你就需要獲得原房東和condo公司簽訂的
基本土地租約的副本。這份租約中包含了房東（出租人）和租客（承租人）
關係中的所有條款和條件。
七、瞭解新屋保障計畫證明書
大多數省份都有一個新屋保障計畫（New Home Warranty Program），不過各省
之間項目所覆蓋的具體條目可能有所不同。在一些省，該計畫受法律約束
強制實施，而在其他一些省，建築商可以自行選擇是否採用。
一定不要忘記，聯繫你所在省份的新屋保障計畫管理部門，向他們索取關於
保障範圍的詳細資訊。整個計畫適用于condo、普通公寓、鎮屋和其他形式
的住宅，但任何一個省都有可能針對condo的結構類型有所限制。
根據新屋保障計畫的條款，建築商需負責免費維修因材料、施工和
結構缺陷而產生的問題。不過，具體的範圍各省之間仍有差別。
此外，適用于上一個業主的保障期限如果仍有剩餘，則通常都會順延至
下一個買家。而一定限額內的保證金也是受保護的。
在你接手condo之前，該計畫會要求你先對房屋做檢驗，然後將所有的缺陷
都列出來，而建築商將據此告知你是否以及何時修復問題。一旦你簽署了
完工和入住證明書，該計畫將記錄在案，並給你一份新屋保障計畫證明書，
上有證書編號。如果在你簽署後房屋出現了問題，業主通知建築商即可；
如果問題沒有得到妥善解決，那麼計畫官方會從中調停並，
在保障範圍的框架內儘量修正問題。
為該計畫支付費用的是建築商，但有時候，建築商會把這筆開支轉嫁到
每個單元的購房者頭上，或是直接在購房價格上加上這個數字。
八、雇傭律師不簡單
不管你是condo的購買者還是出售者，你都必須雇傭一個能代表你的利益
的律師——這是任何房地產交易中都必不可少的一個步驟，但在condo交易中
顯得尤為重要，因為在condo的王國裡，一不小心就會掉進去潛在法律的
陷阱實在太多了。買賣房屋的合同和相關的檔都是很複雜的。
對大多數人來說，購買房屋是他們一生當中最大的一筆投資，
買賣合同也是他們簽署過的最重要的法律協定。
在處理condo的買賣問題時，你必須選擇一名專長於房地產法律
並對condo法律特別熟悉的律師。法律是唯一的，且在不斷變化的，
因此你需要獲得專家的説明。做了很多condo相關工作的律師，
已經對這些檔相當熟悉，所以他們能幫你節省時間，為你排憂解難。
根據你的需求挑選合適的律師的途徑有這些：
·問問剛買過condo的朋友，他們用的律師是否令他們滿意以及為什麼。
·聯繫你社區的律師推介服務處。由省律師協會或加拿大律師協會的
省級分會發起的該項服務的説明下，你可以向一位律師諮詢半個小時，
通常只是象徵性收費（10~15元）或免費。你一定要著重強調
你想找一名房地產專長的律師——最好還是condo房地產。
·在黃頁中找找“律師”(Lawyer) 這個詞條，再看看廣告框裡的廣告。
這種廣告會突出律師的專長領域。
·在網上找找你所在的地區有哪些律師熟悉房地產法律。
·如果你要申請貸款，那麼你需要去找正在為放貸機構準備抵押貸款文件
的律師談談。如果你選的律師正好也在準備抵押貸款文件，那你就
省了一筆，可以跟這位律師談談打包價。
不過，你要注意避免利益衝突。你一定要確認這位律師，在為你做有關
抵押貸款條款的一系列解釋時，是偏向於你的利益的。
記住，抵押貸款檔是律師代表銀行準備的，但需要為此買單的是你。
如果你在這方面有所顧慮，那就單獨雇傭一個律師，處理與抵押貸款無關
的法律事宜。
當你通過電話和一位元律師洽談時，問問他對房地產的哪些領域較感興趣
或較為擅長。告訴律師，你在尋找精通condo法律的人。如果這位律師
不能滿足你的需求，讓他推薦一些別的人選。
如果你沒能從律師推介服務處，獲得任何推薦人選，那麼你可以問問電話
那頭的律師半小時的初期諮詢費用是多少。在多數情況下，為了擺出一個
良好的行銷姿態，這項服務是免費的。
在初期諮詢前，把你所有的問題和你關心的事項都寫下來，以防你忘記。
而且你還應該把重要的問題放在前面，因為時間可能會不夠。
如果你想下購房offer，那你就應該帶上購買offer相關檔，
以及你看中的房子的詳情，不論是新condo還是二手condo。
另外，別忘了問問價錢。如果你對面談的結果不滿意，
不管理由是什麼，選擇另一位律師。
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