警方在蘭里區(Langley) 72道(72 Avenue)的20600號路段一間民宅，
查獲大型的製毒地下工廠。
素裏騎警緝毒組24日持搜索票進行攻堅突擊，逮捕一名36歲嫌犯。
目前警方持續調查全案中。
2014年4月27日 星期日
2014年4月25日 星期五
加國購房協議中有哪些不公條款
加國購房協議中有哪些不公條款
【導讀】從加拿大開發商處購買新屋前，先詢問以下問題，
能儘量避免買家今後感到後悔和失望。
兩年前，《大中報》發表了Minto還我定金：單親母親的購房風波一文，
講述了一名單親母親在購房過程中的噩夢般遭遇。的確，
如果建築商違反合約，比如單方面修改房屋造型或尺寸，
或延遲房屋交割日期等，會給購房者帶來種種不幸經歷。
多倫多房地產律師Mark Weisleder在《星報》撰文，提請買方在購房時，
要做足功課，包括從瞭解建築商的聲譽，到識別購房合約中的不公平條款。
開發商的名聲如何？
這可能是在你從開發商處購買新屋前，應該做的最重要的研究。
你應該核實該開發商在過去開發過的所有住宅、社區或柏文公寓項目。
你可以登陸Tarion公司的網站查看持牌開發商目錄（Licensed Builder Directory），
從中你可以看到它們在過去10年中建造過多少房屋，
以及它們是否贏得過獎項，或遭受過投訴，如果有投訴的話，
你可以向Tarion進行諮詢。
Tarion是一家私營公司，其負責為安省的新屋提供保險擔保。
但是還有一個更加有效的方法，那就是前往相關開發商此前建造的住宅區，
並且和業主進行交談。例如，你可以詢問開發商是否勤於解決
買家在新屋檢驗過程中發現的每一個問題。
開發商的合約對買家是否公平？
購房合約在許多方面都會傾向于開發商。例如，開發商通常有權
延長交付截止日期，改變你家的佈局或建築面積，以及許多精緻裝飾，
而買家對此通常無能為力。由此可能導致的真正問題，
在於延誤有可能對你孩子的新學年，或是你的就業計畫造成影響。
因此，你應該記得事先詢問先前的買家他們的房屋是否是按時交付，
以及開發商是否能夠充分兌現它們的承諾。
買家必須支付哪些額外費用？
當你購買一套新住宅或是柏文公寓時，售樓處給你的報價
是基於包括合併銷售稅（HST）在內的房屋價格。
如果你的訂單有任何升級，需要支付額外的費用。
此外，現在有一個額外收費的獨立時間表也需要你付費。
有些額外收費有確切的收費標準，例如Tarion登記費、律師費、
土地規劃訂金（Grading Deposit）、水電或水錶安裝費等。
其他一些收費專案則比較模糊，這可能涉及在協定簽訂後，
任何政府機關添加的稅費或是開發費用。
韋斯列德曾經看到過一些額外收費超出最初報價6%的個案，
而買家直到交易結束前幾天，才發現這些額外收費。
因此，你應該確保這些額外收費的總金額有一個上限。
韋斯列德自己的經驗法則是，總的額外費用不應該超過最初報價的1.5-2%。
買家需要哪些升級？
開發商通常會從他們向買家提供的房屋精緻裝飾中，賺取大量利潤。
對此你可能需要一個專業的房地產經紀人的幫助，他將會告訴你
房間在進行這些升級後會有哪些最大的不同。房地產經紀人還可以
向你提供有關哪些地塊或地段，以及佈局將會有更高的轉售價值的有益建議。
買家是否可以在交易結束前轉讓協定？
當你和開發商簽署購房協定時，可能還需要等上2到3年才能真正拿房。
但是在此期間誰也不知道將會發生什麼事情。因此你應該嘗試通過談判
獲得在你的境況發生改變的情況下，可以在交易結束前將協定轉讓給其他人
的權利。有些開發商不允許你這樣做，有些開發商允許你這樣做但要收費，
還有些開發商只允許你免費轉讓一次。
總之，在從開發商處購買新屋前先詢問正確的問題，
可以讓你避免在以後感到後悔失望。
2014年4月23日 星期三
加拿大溫哥華買房指南
加拿大溫哥華買房指南
·
溫哥華買房之前要做的準備
1.現金買主需要準備的資料：
1．有效的護照和簽證
2．準備好購房資金證明（國內銀行中英文版的存款證明）
3．在溫哥華當地銀行開設的帳號（最好事先先到溫哥華開戶順便看房）
如果你想用現金購房，準備以上三項就可以了。
2.貸款買主需要準備的資料：
(不同貸款銀行有不同的要求，一般外國人有最高貸款額度的限制，
同時利息高，付款期間短還要審核 2年左右的繳稅記錄，信用卡記錄，
而且只有少數的商業銀行做這個業務，很麻煩，不鼓勵)
1．有效的護照和簽證
2．工作證明、工作收入 （單位或街道開具證明，交由公證公司翻譯）
3．自付款部份的資金證明（中英文版的銀行存款證明）
4．在溫哥華當地銀行開設的帳號
·
外國人現金全款買房流程
在溫哥華現金購房會比較快，手續快，可依合約訂定於交屋時間內完成。
依照溫哥華法律規定的方式，買賣雙方各有代表己方且有執照的經紀人
負責協調，而當中的定金以及購房的金額都是交付給賣方仲介所幫忙
設立的信託帳戶(Trust Account)，所以不用擔心被騙或遺失的問題。
另外，買家是不用付給經紀人傭金的，所有經紀費用由賣家來承擔。
（買方經紀人與賣方經紀人共同分成傭金，比例為case by case,一般是对分，
但不一定）
全款購房分為幾個步驟，具體情況如下：
1.尋找理想的房屋
a. 可於海外地產網站查詢最新房源
b. 或請經紀人挑選上市屋資料
2.找到合適的房屋
a. 挑選出喜歡的房子,看屋協商
b. 經紀人解說購房合約並幫助填寫並完善條款內容
c. 發出合約書同時,附上訂金支票(一般訂金約為出價金額的2-3%)
d. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價
3.“房屋檢查保護期”完成事項（一般為1週~10天內完成驗屋）
a. 驗屋有效期內，由專業檢查員檢定全屋的各項狀況，
經紀人協助提出修理各項缺失的請求。
b. 買主審查及簽署如“賣主屋況表”,”房屋周邊環境”等各項報告。
c.準備好房地產保險報價
房屋險含火險，地震險，其他等，只要沒有貸款，買房自行決定
要不要買，演算法根據房子的價值。
4. 購房合約被雙方同意接受
a. 雙方達成協定後，即由第三方公正公司（託管）進行買賣過戶手續
b. 尾金送交公證公司（皆由雙方律師處理）
c. 簽署過戶正式文件及有關房屋各項報告
買賣合約，公證公司也會根據原始合約出一套，產權資料，
稅務資料，房屋檢查，地震洪水污染等報告。
5. 取得鑰匙完成過戶
a. 在購房合約規定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成（closing date）。
b. 先行聯繫好水、電、瓦斯等公用單位，通知繼續使用其服務。
6．取得房產證
通常在結束時收到最後明細賬單，內附房產證的影本，
在溫哥華沒有正本的房產證，全部在電腦網路上管理及轉移產權
買房時所需負擔的費用：
1.
過戶費：大約是房價的千分之二
(包含律師費用，略有不同)
2.
房屋檢驗費：大約是CAD500
3.
房屋估價費；登記費：CAD250
4. 商議好的房款
買房后的持有費用：
1. 地稅
地稅——1年付一次。買房時付的稅是根據買房成交價，之後每年是根據房屋所在的市政府公佈的預估房價(Property Assessment Notice) ，依當年度所需徵收比例徵收，每年的地稅會略微不同。
例如（以下實際case為例），政府在前一年七月(如2012年7月)會寄出
下一年(2013年)徵稅用的預估房價(2013 Property Assessment
Notice)
，上面會列出該房地產價值：
LAND
$531,000
BUILDING $153,000
所以房子的TAXABLE VALUE是 $684,000
Tax Rate則是根據下年度政府各單位預算比例加總來徵收：如學校、醫療、
政府建設…等等，(細節依每年情況不同，繳稅帳單Property
Tax Notice上面
會詳細列出各項徵收比例) ，最後我們這一年2013年property tax，
就是 $3046.52這就是你一整年要交的稅。市政府會在每年的七月初寄帳單
(Property
Tax Notice) 給你，通知要交Property Tax，
2. 社區管理費（只有購買公寓及城市屋Town House才有）
這個是每月支付的，要看房子所在社區的配置，室內建築面積佔整體的比例，
價錢在$100-$600不等。如果是高檔社區，當然會更高。
房屋保險——1年購買一次，保費數千加幣不等。 不貸款的話，可以不買；
但若是要貸款，則一定要買。
房屋保險裏的內容根據你自己的要求添加（如水災、火災、地震等，
但要看清楚承保的範圍與規定。）
3. 房屋出租管理費用：
如果購買房子做出租使用，那麼當地代管公司收取大約5%~10%的費用。
具體數字再查。
訂閱：
文章 (Atom)