菩薩正行(二)第57集
由 正圜老師開示:淨三歸品(六)
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2014年10月24日 星期五
2014年10月20日 星期一
買房合約加註但書
買房子貸款下不來訂金會被沒收？
別怕，你可以這麼做…
撰文者邱愛莉 跟著愛莉挑好房 2014-10-17
圖片來源：邱愛莉攝
今年年初有一則新聞，一位婦人簽約時跟仲介講好要貸款的成數，
後來因為貸款貸不到導致必須解約。本來付了280多萬頭期款，
官司判決必須被沒收50萬。
(版主 Jackie 註：這種情況在溫哥華是不太可能發生的，
房屋買方經紀一定會幫買方做好必要的防範措施的，
除非該經紀不夠專業。)
雖然仲介和屋主主張全額沒收，最後法院判決已經減輕裁量。
不過，如果當初把貸款條件加註在買賣合約中，事情就不一樣了。
所謂的「合約」，基本上就是簽約的當事人，針對彼此的權利義務
達成合意後，白紙黑字留下的憑證。除了規範權利義務的標的、範圍、
期間等，當然也可以附有「條件」，而常見的條件之一就是所謂的「但書」。
可以
其實，只要取得所有當事人同意，任何條件都可以加註。
例如：貸款成數、簽約後要做氯離子檢測，檢測結果需符合
法定的標值準、如現在有租約，需先與房客解約後搬空交屋、
確定土地使用分區不是工業用地、如帶有租約，看好目前的租金投報率，
想買來當包租公、包租婆的，可以寫但書，
確定現有租客的合約為真實有效…等，
舉凡任何會影響你決定買或不買這間房子的條件，都可以放在合約裡，
只要屋主也在合約上簽名，這個條件就有效，未來如因條件不符合，
就可以「無條件」解約。
(版主 Jackie 註：這已是溫哥華房屋買方經紀必做的動作，
一定會幫買方填在合約的但書中的。
合約既然解除，所有支付的訂金，或頭期款，當然也無條件全額取回。
(註：可能會扣除一些文件作業的手續費)
而這個新聞裡的買方，雖然有跟仲介提過需要貸款的成數，
但仲介沒有告知屋主，也沒有白紙黑字寫下來，
做為合約附註的但書條件，使得買方後續的舉證困難，
雖然沒收的款項在法院的裁量下已降低，但還是賠了50萬。
除了買賣合約外，由於「斡旋」和「要約」都算是買賣合約的前身，
也得比照辦理。只要任何會影響你買賣這個房子的條件，
除了口頭取得共識外，記得多寫幾行字來保障自己吧！
本文獲「House 123」授權轉載，原文在此
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。
本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。
看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。
2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，
教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。著有《買一間會增值的房子》。
2014年10月12日 星期日
3步驟比價裝潢
3步驟這樣比價，裝潢不怕遇到黑心商人！
撰文者姥姥 一桌四椅的生活 2014-10-06
在看這篇文前，得跟大家講一下。感覺上，好像是我們拿到估價單後
要去比價，但我跟各位講，在較有秩序或較有道德的那一小群世界中，
是只有設計師要不要開估價單的選擇，沒有比價的餘地的；
聽不懂？就是有的設計師，還輪不到我們比價，你要比價，
他們連估價都不願估；所以若遇到這種設計師，是我們去求人家
來做我們家，若他不想接，我們連要讓人家賺的機會都沒有，
更別談比價了。
不過，這樣境界的設計師或工班，都不是我們平凡人
輕易就能遇到的，與其讓我們隨便亂殺價，
不如就來看看怎麼比價好了。
但比價前有個至高無上的心法，大家可以跟著唸一遍：
合理的利潤要給人家賺。真的，你讓別人賺合理的利潤
對你自己也好，師傅們不會偷工或減料。
但若他們仍偷工又減料怎麼辦？放心，我會在簽約
與看估價單的單元再教大家，如何預防此事發生，
還有就算發生了，如何討回公道。
比價原則一：最便宜的，且便宜很多的，要當心。
在反詐騙裝潢網上，許多苦主都是被一路追加的預算
逼到快發瘋；有個案例是20萬元接單，最後被追到120萬了，
還沒做好她家；現在有許多真的是詐騙集團混在設計師裡，
先用超低價引誘妳，然後再來追加預算；
這裝潢工程一旦動工，就像女兒被綁架，
看在房子的份上，你會一直妥協。
等到真的妥協不了，對方停工，你要再找工班也很麻煩，
也可能也會找不到工班願意接手。
大部分的人怕麻煩，就會一直跟爛人擱擱纏（台語），
最後結果通常是人財兩失。
所以，若你找三家估價，有一家比別家都便宜3成以上，
100萬的工程，有家只估70萬，那這可能就有問題，要慎防。
比價原則二，便宜不一定不好，貴的也不代表就一定好。
我朋友的實例，他家冷氣工程設計師估20萬，他實在沒辦法付，
就找了隔壁冷氣行，結果15萬做起來，原也擔心會有品質的問題，
但後來也都沒問題，可見：最便宜也不一定不好。
另一位就是花了550萬元裝潢，最後天花板還被裝了氧化鎂板，
所以貴的也不一定就沒問題。那原則二不是就又與原則一抵觸嗎？
哇，真是聰明的網友，沒錯，原則一與原則二是衝突的，
因為，比價其實真的沒有準則。所以原則三就要出來了：
比價原則三：不能照總價打8折來砍，要一項一項來看。
許多人，包括我的親人，都是這樣在殺價，這是亂殺；
這種殺價就別怪師傅偷料，因為師傅也要吃飯喝水抽根小菸，
也要養房子養小孩兼小三，所以，沒有利潤怎麼可能活下去，
而人為了活下去，就只好硬著頭皮接案，然後小小地偷工減料，
最後慘的人是誰，當然是屋主。但這能完全怪對方嗎？
我覺得亂殺價的人也要負點責任吧！
對，你可以說他可以不接啊，但這世上，不是每個人都活得很容易，
若是的話，你現在就不會在亂殺價了。
而且這種殺價法還會造成惡性循環。工班也直覺認為屋主會砍價，
造成在估價時，就把價格先抬高個3成讓你砍啊。於是，屋主不信任工班，
工班也不信任屋主，好啦，兩個最沒錢的族群就這樣互相廝殺；
最後誰都沒了好處。
為什麼大家不好好來看待這個問題，我們慢慢來把一些制度建立起來；
設計師與工班別怕，因為越是透明，越能讓好的設計師與工班出頭，
因為好的工法與設計，本來就應得到更好的收入與社會地位；
所以，如何殺價這是個一定要公開討論的議題。但也不能燥進，
絕不是說把價格全公開，讓各位淪入紅海戰爭，那反而不能解決問題；
呵，我會先拋出一點點想法（反正我這看的人還不多），
希望大家也能加入意見討論。
原文請見
作者簡介_姥姥
專寫裝潢吐槽文，從建材到家具，從風格到價格。曾任報社家居組組長，
出過書「這樣裝潢不後悔」與「這樣裝潢省大錢」。
希望能協助大家完成個人小革命，有個貼近自己原型的棲身之所。
臉書：「姥姥，一桌四椅」。
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