无条件下offer买房 你到底冒了多大风险？
引用自 2016-03-25
Julie Chang 加拿大地产周刊
(Jackie Yeh修訂)
在现今这个极度火热的市场中，Multiple Offer (多家買家出價) 已经成为
司空见惯的事情，素里市一个房子挂牌后曾收到 69个Offer。
那市场如此火热，如何在抢Offer大战中赢得胜利呢？除了价格，这个主要
决定因素外，另一个非常重要的因素就是 Offer是否有条件，很多朋友
为了抢到心仪的房子不惜出具无条件Offer。
一、什么是无条件Offer
在房地产交易中，Offer实际上就是一种
“买卖的协议”
（Agreement of Purchase and Sale）。
一般来说，Offer分两种：
一种是无条件的，叫 firm offer；
另一种是有条件的，叫 conditional offer。
无条件Offer一经签署，买卖双方必须无条件接受。在之后的24小时内，
买方要送交定金给卖方经纪公司银行帐户。
有条件Offer通常附加一个贷款条款和一个验屋条款，主要是为了
保护买家的利益，保证买家在不能贷到款，或所购房屋不能满足买方
质量要求时，能取消出價協議 (Accepted Offer)。在不需要交定金的情況下，
就能直接取消買賣，并且无需承担法律责任。
二、无条件Offer的交易风险
1. 无条件Offer的第一个风险，来自于银行贷款是否可按计划批复。
很多买家乐观地认为，自己信用财务状况良好，房屋贷款审批过程
不会出现问题，或者在购房之前已向银行咨询，对可以拿到预计数额的
贷款很有信心，甚至很多客户已经拿到了某金额的贷款预先批准
（pre-mortgage）。
但是很多买方通常会忽略，即在房屋真实贷款审批时，银行会单独对房屋
进行评估。如果银行评估价格并未达到合同价格，特别在现今市场上
买方为抢到房通常不惜加价10%-20%的情况下，银行只会按照其自己的
评估价格进行贷款，而非按照合同成交价格贷款。
这样，买家首付款很可能会比预计提高。如果买方首付款准备不足，
无法继续履行合同，在有条件Offer的情况下，最多就是买卖合同不生效，
还可以不取消條件 (Subject
Removed)，並且不需要交定金，
即可取消買房協議 (Accepted
Offer)；
(附註: 一般成交的條件 (Conditions) 一經解除之後，買方就必須
履行買家義務，繳交訂金 (存入買家經紀公司的信託帳戶 Trust Account)。
此時買家就不可片面毀約，否則會被賣家告上法庭。)
而如果是无条件offer，就会面临违约风险，必须承担法律上的后果。
事实上，银行对房屋进行评估，也是降低买方购房风险的一个有利方式。
因为银行作为专业房屋贷款机构，有其固有的评估模式和程序。
並且是请第三方对房屋进行评估，客觀上会从市场角度，
更为公正客观地印证房屋真实价格。
2. 无条件Offer的第二个风险来自于放弃验房条件。
房屋质量有很多问题是隐蔽的，比如房屋结构及损坏程度，屋顶质量，
取暖空调设备、保温层状况，是否有管道漏水，各种安全装置是否有效等。
这些潜在的安全隐患和问题，需要专业人员使用专业设备才可检测出来。
在没有验房条件保护的情况下，屋主很难保证在房屋成交后任何设施
都没有问题。如出现房屋问题，需要多少预算进行修理，如果没有验房，
是很难通过肉眼估计出来的。买方签订无条件Offer，即意味着买方放弃了
验房权利，在房屋合同签订之后再去请卖家做出任何承诺，
都是不受法律保护的。
3. 无条件Offer的第三个风险来自于放弃阅读Strata文件。
如果购买的是公寓（Condo），通常会有很多Strata文件需要事先阅览，
包括Bylaws（规章制度），Minutes（近两年业主开会会议记录），
Depreciation
Report（折旧报告）等文件，因为这些文件中可能会有
涉及房屋的一些关键问题，比如开发商和业主有关房屋某些问题
无法赔付的备忘，或房屋法律纠纷或者房屋未来的大修计划等，
买方不可以完全忽略这些文件，需要防范于未然。
三、无条件Offer的法律风险
一旦下了无条件Offer并且付了定金，买方在法律上其实就不受任何保护，
如果之后出现法律纠纷，则需要通过法律程序来解决，很多情况下
会旷日持久，劳民伤财。
四、什么情况下可以考虑无条件Offer
如果您作为买房者，看中的并不是房屋本身，而是看中房屋所在的位置
和地皮，将来买下后计划将房子推倒重建，对房屋本身的价值
完全不再考虑；此外，购房资金也已经安排到位，在这样的情况
无条件Offer的风险较小，則可以考虑无条件下Offer。
所以，在购买房屋的时候，不管抢Offer竞争有多激烈，或您对该房屋
有多喜欢，仍然需要对签订无条件Offer的后果进行充分考虑，
三思而后行。
為了保障您交易的財產安全，買賣房請找：
Jackie Yeh 778-822-2966
微信Wechat ID: nancy19980318
Line ID: jackieyeh19630701
無條件下offer買房 你到底冒了多大風險？
引用自 2016-03-25 Julie Chang 加拿大地產週刊 (Jackie Yeh修訂)
在現今這個極度火熱的市場中，Multiple Offer (多家買家出價) 已經成為
司空見慣的事情，素裡市一個房子掛牌後曾收到 69個Offer。
那市場如此火熱，如何在搶Offer大戰中贏得勝利呢？除了價格，這個主要
決定因素外，另一個非常重要的因素就是 Offer是否有條件，很多朋友
為了搶到心儀的房子不惜出具無條件Offer。
一、什麼是無條件Offer
在房地產交易中，Offer實際上就是一種
“買賣的協議”
（Agreement of Purchase and Sale）。
一般來說，Offer分兩種：
一種是無條件的，叫 firm offer；
另一種是有條件的，叫 conditional offer。
無條件Offer一經簽署，買賣雙方必須無條件接受。在之後的24小時內，
買方要送交定金給賣方經紀公司銀行帳戶。
有條件Offer通常附加一個貸款條款和一個驗屋條款，主要是為了
保護買家的利益，保證買家在不能貸到款，或所購房屋不能滿足買方
品質要求時，能取消出價協議 (Accepted Offer)。在不需要交定金的情況下，
就能直接取消買賣，並且無需承擔法律責任。
二、無條件Offer的交易風險
1. 無條件Offer的第一個風險，來自於銀行貸款是否可按計劃批復。
很多買家樂觀地認為，自己信用財務狀況良好，房屋貸款審批過程
不會出現問題，或者在購房之前已向銀行諮詢，對可以拿到預計數額的
貸款很有信心，甚至很多客戶已經拿到了某金額的貸款預先批准
（pre-mortgage）。
但是很多買方通常會忽略，即在房屋真實貸款審批時，銀行會單獨對房屋
進行評估。如果銀行評估價格並未達到合同價格，特別在現今市場上
買方為搶到房通常不惜加價10%-20%的情況下，銀行只會按照其自己的
評估價格進行貸款，而非按照合同成交價格貸款。
這樣，買家首付款很可能會比預計提高。如果買方首付款準備不足，
無法繼續履行合同，在有條件Offer的情況下，最多就是買賣合同不生效，
還可以不取消條件 (Subject Removed)，並且不需要交定金，
即可取消買房協議 (Accepted Offer)；
(附註: 一般成交的條件 (Conditions) 一經解除之後，買方就必須
履行買家義務，繳交訂金 (存入買家經紀公司的信託帳戶 Trust Account)。
此時買家就不可片面毀約，否則會被賣家告上法庭。)
而如果是無條件offer，就會面臨違約風險，必須承擔法律上的後果。
事實上，銀行對房屋進行評估，也是降低買方購房風險的一個有利方式。
因為銀行作為專業房屋貸款機構，有其固有的評估模式和程式。
並且是請協力廠商對房屋進行評估，客觀上會從市場角度，
更為公正客觀地印證房屋真實價格。
2. 無條件Offer的第二個風險來自于放棄驗房條件。
房屋品質有很多問題是隱蔽的，比如房屋結構及損壞程度，屋頂品質，
取暖空調設備、保溫層狀況，是否有管道漏水，各種安全裝置是否有效等。
這些潛在的安全隱患和問題，需要專業人員使用專業設備才可檢測出來。
在沒有驗房條件保護的情況下，屋主很難保證在房屋成交後任何設施
都沒有問題。如出現房屋問題，需要多少預算進行修理，如果沒有驗房，
是很難通過肉眼估計出來的。買方簽訂無條件Offer，即意味著買方放棄了
驗房權利，在房屋合同簽訂之後再去請賣家做出任何承諾，
都是不受法律保護的。
3. 無條件Offer的第三個風險來自於放棄閱讀Strata文件。
如果購買的是公寓（Condo），通常會有很多Strata檔需要事先閱覽，
包括Bylaws（規章制度），Minutes（近兩年業主開會會議記錄），
Depreciation Report（折舊報告）等檔，因為這些檔中可能會有
涉及房屋的一些關鍵問題，比如開發商和業主有關房屋某些問題
無法賠付的備忘，或房屋法律糾紛或者房屋未來的大修計畫等，
買方不可以完全忽略這些檔，需要防範于未然。
三、無條件Offer的法律風險
一旦下了無條件Offer並且付了定金，買方在法律上其實就不受任何保護，
如果之後出現法律糾紛，則需要通過法律程式來解決，很多情況下
會曠日持久，勞民傷財。
四、什麼情況下可以考慮無條件Offer
如果您作為買房者，看中的並不是房屋本身，而是看中房屋所在的位置
和地皮，將來買下後計畫將房子推倒重建，對房屋本身的價值
完全不再考慮；此外，購房資金也已經安排到位，在這樣的情況
無條件Offer的風險較小，則可以考慮無條件下Offer。
所以，在購買房屋的時候，不管搶Offer競爭有多激烈，或您對該房屋
有多喜歡，仍然需要對簽訂無條件Offer的後果進行充分考慮，
三思而後行。
為了保障您交易的財產安全，買賣房請找：
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