2018年9月24日 星期一

大溫哥華地區買賣房屋的程序 -賣家篇

大溫哥華地區買賣房屋的程序
    -賣家篇





近期由於Jackie有朋友對於買賣房的程序有所疑問,
因此Jackie藉此因緣, 整理出來一個大綱,
以方便大溫地區想買賣房的客人, 有一個整體概念

(1)賣房前,先確實檢驗一下賣房的時機與動機
(2)大概了解週邊市場行情與本身的屋況。
(3)搜尋比較,找好位忠實可靠、持有合法執照的房產經紀,
     與房地產經紀簽約,對要賣的房,進行檢視與估價。
     : 目前BC省政府已嚴格規定, 買賣方都必須要有各自的
房產經紀來執行業務. 不能只有一位經紀,
兼作買賣雙方的代理. (2018.06.15.起生效)
(4)比較市場行情與心理價位(一般經由與經紀討論而決定)
     -- 房價決定因素由地點(位置、坐向、格局等)、
       市況(經濟、政策與冷熱市等)、屋況(屋齡與內外裝修等)
       等因素來決定。
(5)定價與策略
(6)裝修與佈置
(7)廣告與公開展示(open house)
 (8) 收offer, 來回議價
(9)決定接受offer
 (10) 買家驗屋、貸款、等解除條件期,通常是7-10天。(現金offer除外)
(11)解除條件,收定金(一般是房屋成交價格的5%,
      並且會立即被存入買家經紀公司的信託帳戶),
      此時售屋才算是正式成交。
(12)後續補強或等待交屋,尋找買賣家各自的律師、
      賣家準備進行搬家。(通常會有2個月時間)
(13)房屋交割(在律師樓簽字),賣方承辦律師會將所有稅款

(附註一)、      應付費用(附註二)、水電地稅等按比例分別付清,
      一併精確計算後,請賣家簽字確認,並於次日匯進賣家帳戶。
(14)房屋交屋(通常在交割後一天中午)(房屋鑰匙、各項設備操作

手冊等一併交付)
(15)賣屋程序完成。
















附註一: 在大溫地區目前的規定是, 賣方負責雙方地產經紀的佣金
        (目前雙方經紀佣金總額約是賣房成交價的3%左右);
       買方則負責地產交易稅 (Property Transfer Tax, 簡稱PTT.
       金額計算方式請另行參考買家篇).
       另外, 可能會有增值稅, 資本利得稅,…等發生,
最好在賣房前, 先行請問會計師或律師, 先弄清楚比較好.
附註二: 費用主要是律師費, 每位專業律師的費用要求不同,
需要個別詢問, 但是大約多在1000加元出頭,
需視個案複雜程度而定。

2018年9月10日 星期一

馬雲背後大掌櫃, 竟是台灣人


當年捨2千萬年薪加入阿里巴巴的3個關鍵時刻
    --背後功臣都有這位馬雲最感謝的「台灣人」
2018.09.09撰文者 商周.com整理
https://www.businessweekly.com.tw/article.aspx?id=36321&type=Indep&utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=180911bw&utm_term=successstory&utm_content=01&_atrk_es=10773921a2a479c4f5c1bc73b13d2275847dc07c3038705346ba476d7548138f















阿里巴巴集團董事局執行副主席:蔡崇信 (來源.達志影像)
中國電子商務巨頭阿里巴巴創辦人馬雲,接受外媒採訪時
拋出退休震撼彈,傳明天(9月10日),也是他過54歲生日的這天,
正式宣布退休。

觀察阿里巴巴近年的公司動態,可發覺馬雲早已開始啟動接班計畫。
自2015年馬雲交出集團首席執行長大位後,其角色早已晉升為
精神領袖。然而,另一位讓馬雲可如此放心喊出交棒的關鍵人物,
則是來自台灣、目前身任阿里巴巴集團執行副主席的蔡崇信。

蔡崇信被稱為馬雲背後大掌櫃,沒有他,阿里巴巴不會有如今的
輝煌戰績。他替馬雲找來資金,也成為其口中最感謝與欣賞的人。

蔡崇信在集團內的地位是「馬雲之下,萬人之上」。對馬雲而言,
蔡崇信不僅是打造阿里巴巴帝國的夥伴、軍師、大掌櫃,更像一張
「保證卡」,是馬雲得以用一口魅惑語言行走天下時的「背書者」。

捨2千萬年薪
加入馬雲「瘋子般的團隊」
1999年,蔡崇信進了阿里巴巴,馬雲請他去香港成立一家開曼群島公司,
他給馬雲打了一個電話,問馬雲:「你肯定是創始人,而你還列舉了
一大堆其他人。在你的公寓裡,你也稱他們為創始人,但是他們將
成為股東嗎?你能不能給我發一份即將成為原始股東的名單呢?」

隨後,他收到一份傳真發來的名單,名單上還有很多人,從第一天
就在馬雲公寓裡工作的所有人,全部成了創始人。這讓蔡崇信因此
對馬雲的氣度信服不已,也是他一路願意和他打天下的主要原因。

加入阿里巴巴之前,蔡崇信擔任北歐最大工業控股公司Investor AB旗下
投資機構Investor Asia Limited的副總裁,他到中國原是為了尋找
投資標的,沒想到他找到的是他一生最重要的舞台。

回想當初與馬雲的初次相見,蔡崇信去了馬雲那間號稱為「公司」
的小公寓,見到一群「瘋子般」的團隊,他嚇到了,但不是因為
陋室一無所有,而是被一幫約20人的熱情所打動。「他們有一股活力,
努力工作,很快樂,眼裡散發出光芒,」蔡崇信說。

當年35歲的他因此做了一個「嚇到」馬雲的決定:毛遂自薦加入
阿里巴巴行列。當他在西湖畔上跟馬雲說了他的決定,馬雲跳起來說,
「你不是跟我開玩笑吧!我可養不起你。」最後,蔡崇信用他70萬美元
(約新台幣2100萬元)年薪,換來一份月薪只有人民幣5百元
(約新台幣2300元,年薪約3萬元)的工作。

阿里巴巴前技術長(CTO)吳炯,他在2000年加入阿里巴巴,
直到2008年,見證了阿里巴巴集團從無到有的起飛年代,更重要的是,
他一直與馬雲及蔡崇信貼身工作,親眼目睹蔡崇信這張「保證卡」的威力。

蔡崇信剛加入阿里巴巴時,集團的營收是零。沒有錢,是馬雲的
難中之難。又懂法律、又懂財務,新上任的蔡崇信被賦予
財務長一職,首要任務就是募資,可是,當時蔡崇信和馬雲一趟
為期7天的矽谷行,被所有投資人都拒絕了。

沒有錢,阿里巴巴就要斷炊了。吳炯回憶,當時馬雲加上所有團隊
拿出來的資金只有人民幣80萬元,「買了電腦等設備就沒有了,
一群人都沒有領工資,可是都有家要顧。」

蔡崇信動用了私人關係,引進高盛的天使基金5百萬美元,這筆錢,
如天降甘霖。吳炯說,「這是阿里巴巴的啟動資金,有了這筆錢,
大家才有正式辦公室,最重要的,終於領了薪水,這對草創團隊非常重要。」

幫高盛拍板這筆投資案是時任高盛香港區投資經理的「林女士」,
她是在偶然場合向蔡崇信提及想投資網路行業,蔡崇信因此
內舉不避親再一次「毛遂自薦」,林女士也因此派一個考察團到
杭州「調查」了一番,最後被阿里巴巴團隊活力打動,決定投資。

不過,吳炯透露了高盛投資之後的一段秘辛。2001年網路泡沫,
高盛內部檢討,批評林女士不該去投資這種早期階段的案子,
「林女士被批判,因此辭去了高盛的工作,我們都對她的遭遇
感到非常不公平。」

蔡崇信動用了朋友關係,幫山窮水盡的阿里巴巴解了燃眉之急,
卻在兩年後讓朋友黯然丟掉了工作,這是他個人心中無法
對外言語的愧疚,但也讓阿里巴巴內部對這位「大掌櫃」,
有了油然而生的一股敬意。


















替老闆上談判桌
以法學專業,為馬雲背書
蔡崇信另一次關鍵的出手是2005年代表阿里巴巴與雅虎創辦人
楊致遠的談判,雙方達成全面合作關係,雅虎用10億美元加上
雅虎中國,換得了阿里巴巴40%股份,阿里巴巴取得了雅虎中國品牌
這一經營權和雅虎中國的資產。

蔡崇信與雅虎的談判,吳炯也全程參與了,他還記得一位雅虎談判代表
在談完後對他說,「我們內部真希望Joe是坐在我們桌子這邊的!」
他說,雅虎當時派出的談判團隊半數都是律師,而蔡崇信可是
耶魯大學法學博士,「律師對律師,Joe深知美國人的思考邏輯,
反應很快,沒有他,我們很難和美國人溝通。」

事實上,蔡崇信進入阿里巴巴之後,始終是馬雲團隊談判桌上
的核心人物。軟銀(Softbank)集團總裁孫正義,是阿里巴巴的
投資人也是貴人,孫正義對阿里巴巴的每一次加碼投資,
蔡崇信都扮演關鍵角色,「馬雲不是技術、財務出身,他出去演講
很有魅力,但投資人都會想,『是不是真的呀?你憑什麼做到?』
但有了Joe,他的身分和專業,為馬雲增加了credibility(信用),
因為Joe在一旁,大家才覺得馬雲講的故事是有根據,不是吹噓。」
吳炯說。

做為大掌櫃與集團第二把手,蔡崇信也並非每一個決策都和馬雲
看法一致,譬如馬雲在2003年想創辦C2C的淘寶網,當時蔡崇信
和其他高層都持反對立場,認為應該先穩固B2B的核心本業,
最後是孫正義出面擺平,還拿出5千萬美元投資。兩人也有衝突,
會在電話裡吵得面紅耳赤,太過激烈時,甚至會掛彼此電話,
但純粹就事論事,從不影響兩人感情。

蔡崇信和草根出身的馬雲,不僅生活背景不同,連個性也南轅北轍。
出自台灣的律師名門,蔡崇信的父親和祖父創辦「常在法律事務所」,
以國際法律見長,上海大亨杜月笙,以及國民政府都是他們的客戶,
讓從小耳濡目染的蔡崇信也走上法學之路,哈佛大學MBA、
耶魯大學法學博士畢業後,先後在律師事務所與國際投資機構任職,
獨當一面。

而兩人的背景不同,完全無礙兩人的合作。吳炯為這兩人關係
下了結論:馬雲主外,善於面對群眾演說;蔡崇信主內,
精於社會層峰間如投行、律師圈的運籌帷幄,「非常互補。」

而蔡崇信在關鍵三次的資金招募中,分別從高盛、雅虎、軟銀
引進活水,是馬雲能夠攻進華爾街最高殿堂最重要的夥伴。
當年西湖的一場知遇,成就了兩人的佳話。

※本文整理自《商業周刊》第1383期報導:馬雲背後大掌櫃
竟是台灣人