2013年11月30日 星期六

惡鄰擾民_被判售房_加國公寓規矩多

惡鄰擾民_被判售房_加國公寓規矩多

2013-11-29 14:03  環球華報記者 張玲報導
如果您辛辛苦苦攢了錢,好不容易買下一套公寓,希望過上安居樂業的生活。
然而,您樓裏的有一戶鄰居母子可不這麼想。他們不僅經常發出刺耳的噪音,
而且還對周圍鄰居惡語相向,甚至有時還會故意在鄰居家的門口吐痰。
遇上這種情況的你該怎麼辦呢?

1112,卑詩上訴法院,就對素里市一處共管公寓中的一戶,
這樣的極品母子做出了強制售房,搬離公寓的處罰決定。
該決定對近200萬擁有卑詩公寓的業主來說,無疑是個好消息。
法官判定的理由是,多數人的權利高於個人的權利,個人的物業所有權,
須讓位于周圍鄰居的權利和責任。此案是卑詩省首個因為鄰居投訴,
而由法庭下令出售房屋的案例,相信以後會作為一個典型的判例被仿效。
同時,此案也說明了,就算是買下公寓,業主也不能為所欲為。

加國公寓規矩多 不良母子擾鄰被判售房
1113的《省報》(The Province)報導,這位原名
叫喬迪森(Rose Jordison)的業主,和她的兒子自2006年搬進公寓後,
就因為行為擾民而不斷遭到鄰居投訴。不到一年,就收到了二三十個投訴,
大多都是因為噪音。住戶們主要是對喬迪森的兒子提出投訴,
他總是大聲跺地面、尖叫、罵人,或對著人們做粗魯的手勢,
甚至朝人們吐痰。

喬迪森曾指出,兒子的行為是因為自閉症所致,但卻不能提供有關的醫療證明。
她曾經為此向卑詩人權法庭投訴鄰居對她兒子的指控,
但因為無法提供醫療證明而撤訴。

公寓樓的業主委員會接到投訴後還勒令她支付3萬元罰款,但她卻置若罔聞,
不僅不交罰款,而且還依然我行我素。後來,業主委員會聘請了律師,
將喬迪森告上法庭。卑詩高院於今年早些時候下達判決,
要求喬迪森出售其公寓,搬離公寓樓。但喬迪森不服判決,進行上訴。
卑詩上訴庭1112判決,表示省立法允許法庭在極端的案例中,
命令出售房屋。法官唐納德(Ian Donald)代表全體三位法官指出,
個人的物業所有權須讓位于周圍鄰居的權利和責任,
法庭的判決有效地保護了業主的權利。

公寓受多重法規約束
俗話說,百萬買宅,千萬買鄰。尤其像共管公寓這種高密度住宅,
鄰里關係十分重要。同時,公寓由於受多重法規的約束,規矩較多。

在大溫地區從事多年物業管理的Pennyfarthing Management Corp
物業管理公司高級經理譚先生(Eric Tang)在接受本報記者採訪時說,
素裏的這個案子確實是個典型,相信該業主與業委會,
和其他業主之間的矛盾也不是一兩天的事了,從3萬元的罰款額,
就可推測這是個累計數字,業委會可能給予了多次罰款的處罰。

譚先生說,加拿大的公寓與國內的公寓在管理上有很大的差別。
有些華人在這點的認識上,有一定的誤區,以為買下房子,想幹嘛就幹嘛,
這是不對的。例如,抽煙這一行為,就算是你在自己家屋子裏抽,
也可能會招來投訴,因為你屋子裏的煙味可能會跑到走廊裏,
或飄到鄰居家的陽臺上,影響別人。一般來說,在公寓的公共區域,
是禁止吸煙的,在自己家陽臺上也不宜吸煙,所以告誡那些煙癮大的人士,
在掏出香煙之前最好把公寓的管理規定搞清楚。另外,陽臺嚴格意義上來說,
也不是完全的私有空間,供你專用並非你所有。

譚先生指出,加國的公寓由於受多重法規的約束,規矩較多。具體到卑詩省,
除了省級的《共管公寓法》(Strata Property Act)之外,還有其他的配套規定。
除此外,每個公寓樓都會有自己的管理規定(Bylaw rules),
這些規定都是業主必須遵守的。

因此,在購買公寓之前最好把管理規定拿來仔細研究,瞭解清楚,
再決定是否購買;而一旦購買成為業主後,遵守規定就是必須的了,
因為你是在認可這些規定的情況下才決定購買的。

業主違規懲罰多多

如果有業主違反公寓的管理規定,做出一些影響他人的言行,
或破壞了公共區域,業委會在接到投訴後,一般都會採取行動。
首先會找當事人談話,瞭解情況。如果情況屬實,業委會會發出一封警告信,
裏面有可能涉及到罰款,共管區被破壞的維修費用,
禁止使用某些公共設施等內容。如果多次警告之後,
被投訴的業主仍置若罔聞,那麼業委會就將會採取進一步的行動,
包括到法庭起訴。

業委會到法庭起訴後,一般會有兩種處罰決定:
一是讓違規的業主繳納一定的罰款;另外就是像前文所述的強制出售。
關於強制出售的情況,譚先生指出,一般是先讓業主在規定期限內出售房屋,
如果業主不願意,法庭可強行賣掉房子,而且業主還要承擔所有費用,
包括法庭的費用和罰款等。如果在房屋是有貸款的情況下,
法庭可向貸款銀行提出凍結令,讓貸款銀行來賣房子。
總之,強制售房會讓的業主損失非常大。

另外,需要提醒一點的是,維權的業主在投訴時一定要以書面的形式來進行,
口頭的是無效的。

華裔業主易忽略的問題
近年來,在大溫地區華裔購買公寓的業主越來越多。但一些人,
對本地的公寓管理規定不是十分清楚,或者有一些國內帶來的觀念和習慣,
因此容易出現一些問題。譚先生指出,這些問題包括前面提到的吸煙、
烹調及垃圾分類等問題。

華人在烹調中式菜肴的時候,比較容易出味道,有些氣味會散發到走廊裏、
陽臺上、或飄進鄰居的家裏面,容易招來投訴。對此,需要提醒大家,   
做飯做菜時一定要打開抽油煙機,儘量注意生活細節。

還有就是垃圾分類的問題。一些華裔沒有養成良好的垃圾分類的習慣,
扔垃圾時不經過處理就胡亂扔。比如有人買了電器之後,把大紙箱子,
隨手就扔在垃圾箱旁邊,而不是按照規定壓扁,或者分割為小塊扔進垃圾箱。
有鄰居發現後,就會循著紙盒上的位址姓名等資訊進行舉報投訴,
這種情況並不少見。

另外,對養寵物的家庭,也需要注意,不要讓寵物發出的聲音,
影響到周圍鄰居。還有家裏如果鋪的是木地板,如果穿高跟鞋走來走去,
也會影響樓下的鄰居。這些都是需要住共管公寓的業主應該留意。
此外,家裏出現漏水後滲到鄰居家引起索賠的情況也不少。
所以,作為共管公寓的業主,購買房屋保險是必須的。

業主也可起訴共管公司
從管理機制上來講,管理每棟共管公寓的機構實際上是共管公司
Strata Corporation),每個樓自身就有一個共管公司,而共管公司的實際運作,
和管理是由業委會(Strata Council)來執行。業委會則是由業主中選舉產生的,
代表大多數業主的利益,為業主們服務。

譚先生介紹,如果業主對共管公寓的管理不滿意,或者覺得自己的權利,
沒有得到更好的維護,也可起訴共管公司。這種情況下,共管公司
作為業主代表因為對公共財產或資產管理不善,或者違背了管理規定和原則,
或者怠忽職守等而被起訴。

反過來,作為管理方的共管公司,也可以代表業主起訴違反管理規定的某業主,
就向前文描述的那樣。總之,作為業主,一方面作為被管理者要遵守管理規定;
另一方面作為物業所有者也要知道維護自身的權利。
如果想更多瞭解共管公寓方面的法律法規,可上  www.bclaws.ca


2013年11月16日 星期六

冬季買房的N個理由

 
石莉  2013-11-15 11:52  房地產週刊
要問大家哪個季節買房最好?答案應人而異。
但要問哪個季節大家最不願意出來買房?很多人也許就會選冬天了。
的確,進入冬季,溫哥華不是陰雨綿綿,就是下雪,
白茫茫的風景雖好,但天黑的早,加上陰冷的感覺,
讓買家都提不起看房的勁兒。不過,近年來,原有的觀念正在打破,
冬季這個原本淡得不能再淡的購房季,反而成為更多人選房買房的時機。
其實,仔細想一想,冬天買房又有什麼不可以呢?
除了天冷之外,冬天適合買房的理由其實還真的不少呢。

如果細心查看大溫各地區過去五年的房地產交易記錄,
可以發現每年的年末都是房市傳統的淡季,市場上總是呈現賣家多、
買家少的買方市場buyer’s market)。因為聖誕新年將至,
不少賣家都希望在一年結束之前將售屋這件大事給完成,
過一個安心的新年。而很多有意購房的買家則不喜歡趕著時間、
在本來就很忙碌的年底隨隨便便地看房做決定,
因此選擇繼續觀望到年後再看看。

所以在這樣的賣家多、買家少的買方市場下,等待出售的房屋,
供給大於市場需求,銷量趨於平淡,賣方之間因為競爭而競相拋售,
房價自然呈下降趨勢,讓買家在交易上處於主動地位,
除了有很大的挑選比較餘地,殺價的空間也大。

同理,隨著進入相對寒冷的冬季,開放商的新樓盤銷售也逐漸降溫,
交易量逐漸進入平穩狀態。這個時候,有些開發商,
為了完成全年的銷售任務,紛紛推出優惠促銷措施。
對於廣大的購房者來說,這個時候如果具備火眼金睛,
倒是一個相對適宜的購房時機。

購房人相對較少,銷售人員有充足的時間,
來為你講解樓盤各方面的情況,使我們充分瞭解,做到心中有數;
而在銷售旺季,銷售人員一人往往要接待好幾組客戶,
這樣對購房者來說也不利,往往出現糾紛的幾率也高。

相反,過完年之後很多人將置業買房作為新年目標之一,
提到日常議程上,同時也因氣溫逐漸開始回暖,
開始了搜房、看房的工作,這23月的初春之際,則變成賣房的好時機。
所以當別人還在猶豫徘徊的時候,如果您有買房自住或投資的需要,
不妨抓住當下年末之際出手把握買房的好機會吧。

還有,冬季自然條件比較特殊,能夠讓一些天暖時,
不易暴露的問題在此時得到檢驗,比如通風、門窗封閉、通風、採暖等。
而另一方面,由於很多項目會在年底交房,在這種情況下,
仔細地驗房對於保證居住品質就顯得比較有意義了。

另外,買房有時就是一種衝動消費。如果在旺季購房,
幾個消費者爭一套房子的情況時有上演。而淡季購房者較少,
卻可以讓您仔細地挑選自己中意的好房子,這樣無形中,
也減少了盲目購房的尷尬了。

不要忘了,冬天裏的節日很多,如果希望在新年搬新家,住新房,
買家電等也有不少優惠折扣哦。裝修佈置、電器安裝、搬家都容易。
其他季節是這些服務業的旺季,如許多好的搬家公司要提前一個月,
或更久的時間預訂,可是在冬天你就較容易安排。

《房地產週刊》小貼士:冬季購房得注意點啥
寒冷的背後,各大樓盤暗潮湧動,一方面通過價格戰吸引顧客,
另一方面,也在冬季售房細節上下足工夫。而對於購房者來說,
如何擦亮眼睛,在這個嚴冬季節挑選到稱心的房子,
哪些地方是冬季購房尤其需要注意的重點。

採光
採光對於白天室內的明暗程度有很大影響,特別是在冬天,採光好,
對於室內溫度的保持也有好處。因而,大家在買房時對採光條件的關注度,
還比較高,特別是一些中老年人,將房屋的採光條件列為買房時
考慮的首選條件之一。

據專業人士介紹,判斷買的房子採光好不好,因為冬季陽光照射角度最小,
這個時候挑選房屋採光如果沒有問題的話,其他季節的採光肯定沒問題。
只有冬天看得出來,在房屋的規劃設計中,都有大寒日(即冬至)當天,
房間的日照時間測算。對於普通購房者而言,有一個最簡單的方法,
看房時間上儘量選擇在有效日照時間,即8001600
這樣就可以選到採光性能好的居所了。

間距
進入冬季,由於日照時間短,這時看房就比較容易發現樓間距是否足夠大。
有些社區的樓間距雖然符合標準,但是由於朝向度數不合理,
加上近年來屢屢遭遇罕有的寒冬,房屋的保暖和採光功能,
成為不少購房者的關注焦點。

樓層
如果購買公寓,在考慮房屋的採光問題上,樓層不要過低,
因為低樓層獲得陽光照射的時間相對較短,也很容易受到遮擋,
陽光照射的長度和強度都會大打折扣。所以,購買高層建築時,
最好選擇3層以上,同時也要注意樓間距和其他遮擋情況。
房屋內部的結構上,如果房屋進深過大,猶如隧道,
那麼其接受陽光的效果自然不好,而如果選擇面寬較大的房子,
則採光面更大,房屋會顯得亮堂和寬敞。

返潮問題
購房者可以通過觸摸牆體來判斷房屋是否返潮。房屋返潮很多是因為施工,
工藝不當造成的。部分樓盤趕工期,沒有等牆內水分揮發,
就開始了牆面施工,把很多水分封閉在牆內,這樣就會出現結露,
或長毛現象。對於一些靠山或頂樓的住宅,更要注意這個問題。
看房時可以用手觸摸牆體,如果感覺手上有冰感,
則牆體並沒有完全乾透,最好等到開春後再購買。

物業管理
冬季裏,由於風比較大,所以地上的垃圾也比較多。借助這一時機,
可以看看物業是如何處理的,以此來考察物管真正的服務態度。
針對一些標榜金牌物管的企業,購房者可以提出一些合理的問題進行諮詢,
這樣就可以看出物管對社區業主的態度了。由於冬季裏大家都比較懶散,
所以在某個程度上來說,這也是一個不錯的考驗辦法。

此外,冬季乾燥寒冷,各類氣味也不易散發,因此環境衛生的好壞,
不易發現,如垃圾是否能夠及時清理,有沒有異味;夏季是否蚊蟲較多;
樓道、室內有無蟑螂或螞蟻氾濫;綠化景觀效果如何等等。
由於這些情況很難在冬季察覺,因此要向社區其他居民,
或街道人員打聽清楚,以防後患。

配套設施與服務優劣
購房者在選房上,除了要考慮房屋本身的固有條件外,
配套設施也是選房的關鍵。不過這個方面與選房季節無關。
一般情況下,購房者要儘量選擇實行封閉式管理的社區,
這樣入左的安全性和私密性容易有保障。在物業公司的選擇上,
應該儘量選擇專業的物業管理公司,因為他們比開發商
衍生出來的物業管理部門要專業。同時,規模大的社區還應考慮建幼稚園、
小學、超市、公共汽車站等。

優劣到冬季方能顯現出本質,顯現出春夏季節看不出的實質性內容。
冬季時,萬木蕭疏,百草環境凋零,綠色轉枯,購房人可以更加明晰地
發現環境的優劣,物業管理的漏洞。冬季,是對熱炒環境的一個冷處理,
也是對開發商承諾誠信度的一個稱量砝碼。無論開發商怎麼宣傳,
這時都會顯出其本來面目。