為什麼租金再便宜，你都不該跟「二房東」租房子？
最近在網路上看到一則新聞，一位先生先以每月7萬元租下了一棟
三層樓房舍後，於未告知原房東及房客的前提下，再以每月12萬元
將一樓及騎樓轉租給另一位小姐，事後小姐控告二房東詐欺，
最後法院判決二房東5個月徒刑。
輕輕鬆鬆轉一手，每個月就多了5萬元的收入，看似賺錢容易的二房東，
其實背後存在著不少的法律及實際執行上的風險。
依民法443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。
但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其中一部分
轉租於他人。」法條的意思是，除非原先租賃契約內有禁止轉租的條文，
不然房客是可以將部分的房屋空間再轉租給其他人，前述案例中二房東
詐欺罪成立的最大原因，就在於他與原始房東的租賃契約中
有「禁止轉租」的條款，而他也沒有將轉租的實際情況告知房客，
以至於被房客告上法庭。
所以想要當二房東前，請先確定原租約內是否存在「禁止轉租」
的相關條文，最好轉租前可以先告知房東並取得同意，更完整的作法
則是取得原房東委任的書面法院公證文件，這樣對自己及未來的房客
才有基本的保障。
除了轉租是否合法外，二房客還要面對的問題在於修繕的權責，
在非人為破壞的前提下，依民法429條第1項規定，除另有約定外，
由出租人負擔。所以轉租的空間如有修繕需求時，二房東依法有責任
要負責完成修繕；但因為房子的所有權又屬於原房東，所以萬一原房東
與房客對於該如何修繕的意見不一時，二房東就成為既要花錢又要受氣
的夾心餅乾；所以二房東在與房客簽約時，務必要將修繕需與原房東
協調納入契約，以免成為人人喊打的代罪羔羊。
對於想要租屋者而言，除非房屋真的物美價廉到難以割捨，不然別去當
二房客；因為實務上，台灣很少租賃契約會去法院公證（需要額外的費用），
就更別提所謂的「轉租授權同意」等文件。
萬一二房東是偷偷把房屋分租，原房東是可以經法院判定後，逕行要求
房客搬出房子。除此之外，如果租賃契約中沒有對修繕的權責與步驟
做明顯的規範時，房客很有可能碰到二房東說：「我沒有所有權，
不能亂動屋主的裝潢」，而原房東則說：「你又不是向我繳租金，
請找二房東處理」這種「三個和尚沒水喝」的狀況，倒楣的就是沒水喝的你。
該如何避免自己成為「二房客」？建議在簽訂租屋契約前，先請房東提供
房屋所有權狀、房屋稅單或登記謄本，確定是向房屋所有權人直接租賃。
可以的話，將上述文件拍照或影印留存，才能確實維護自身的權益唷！
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事
房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價
高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房
皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，
著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及
「預售屋全攻略」一書。
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