房子供給過剩超嚴重
新北市就算10年不蓋屋，也不會沒房住！
撰文者花敬群 花敬群的房產經 2014-11-21
過去十年房市熱絡，市場上關注的都是利多訊息，沒甚麼人在意
市場基本面好不好。但當房地產市場逐漸步入反轉格局，
市場免不了要面對基本面的考驗。
台灣房市的基本面，除了價格過高的泡沫問題外，最主要的就是
供給過剩問題。我們拿新北市、桃園縣、新竹縣市與台中市，
這些長期以來，被認為供給過剩問題較嚴重的地區，
看看問題到底嚴不嚴重。
從2010年普查資料可知，這五縣市的空屋率最低是新竹縣的16.8%，
最高是台中市的26.2%，新北市的空屋數則高達33萬戶。
這種數據拿到國際上，大家一定會認為這是面臨崩潰的市場
才會出現的數據。但是厲害的台灣同胞們，還是讓房市繼續繁榮了三年，
直到今年下半年才約略呈現反轉現象。
我們同樣厲害的政府覺得自己普查的數據不夠理想，因此另外
製作一套「低度使用住宅」數據。從新發布2013年底資料來看，
這五縣市低度使用住宅占存量比例約在7.83%～11.25%之間，
雖然仍算是高空屋率的結果，但因為有普查數據當後盾，
因此容易讓人產生空屋率與數量在減少的錯覺。
但說真的，台灣的空屋率確實有可能是另一個榮登世界第一的成就，
若不是也一定名列前茅。（見表一）
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一個算式讓你知道：台灣是如何「努力蓋房子」！
空屋率是市場很不喜歡討論的議題，大家比較喜歡說
哪些地方推案爆大量，市場市多麼的繁榮熱絡。
就讓我們看看2010年至今年上半年，全球金融風暴後的台灣房市，
是如何努力蓋房子與創造房市奇蹟。
在這 4年半的時間裡，新北市等五縣市所申請的建造執照戶數，
以新北市的8.7萬戶，平均每季4,844戶最多，新竹縣市合計4萬戶，
平均每季2,272戶較少。在已經完工申請使用執照的戶數，
同樣是新北市最多，新竹縣市最少。但是，已經申請建造執照
但未完工申請使用執照的戶數，則是桃園縣的2.49萬戶最多，
新北市的1.19萬戶最少。（見表二）
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當然，每個縣市的人口規模不一，直接觀察數量未必合理。
我們進一步已核發使照與建照戶數，假設每戶平均居住3人，
計算近4.5年新增的建照與使照可供居住人數。
（這些縣市平均每戶設有戶籍人數在3.2人～3.74人，
因此本文是以較保守的標準估計。）
結果顯示，新北市近4年半新增房屋可供22.59萬～26.16萬人居住，
但實際僅增加7.46萬人；桃園縣新增房屋可供14.57萬～22.06萬人居住，
實際僅增加6.6萬人；新竹縣市新增房屋可供9.43萬～12.27萬人居住，
實際僅增加3.92萬人；台中市新增房屋可供14.4萬～18.57萬人居住，
實際僅增加6.95萬人。
這些新增房屋中，核發使用執照的房屋是已經實際完工，
得有人去住的房子。我們把使照可供居住人口扣除實際增加人口的值，
表示要住滿已完工新屋所需再增加的人口數。
再以過去4年半新增人口的平均數，計算還要再經過幾年的人口增加，
才能住滿過去4年半已興建完工的房屋。
差額需去化年數(使照) =
[(新增使照可供居住人口-實際增加人口數)/過去4.5年實際增加人口數]*4.5
結果顯示，新北市需要未來9.11年的新增人口，才能住在過去4年半
已完工的房屋，桃園縣需要5.43年，新竹縣市要6.33年，
台中市需要4.82年。（見表三）
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如果假設所有申請建造執照的房屋在未來一兩年內都會陸續完工，
上列算式改以新增建照可供居住人口去計算：
差額需去化年數(建照) =
[(新增建照可供居住人口-實際增加人口數)/過去4.5年實際增加人口數]*4.5
那麼該縣市過去4年半已申請的建照執照，新北市需要未來11.26年
的新增人口才住的滿，桃園縣需要10.53年，新竹縣市要9.59年，
台中市需要7.52年。（見表三）
建商只用素地蓋新房，只會讓房市反轉時間更長！
簡單的說，即使從今年下半年開始都不要再申請興建新房子，
這五縣市在過去4年半，已經將未來5到10年內新增人口所增加的需求
都蓋完了。而且這些新增的房屋都不包含在2010年普查的空屋之中，
是普查之後的新貢獻。
更何況，在明年7月容積上限管制政策實施之前，開發商的搶照
與搶建行為很難縮減，也就是說上述統計期間之後的1年，
新申請的建照與使照還是在爆大量的規模中進行。
用簡單推估計算，約略會再增加的新房屋是上述總量的2/9或22.2%；
也就是再把需去化年數乘上1.22，大約6至12年，就是這波爆大量搶照潮
新屋至少需要去化的時間，或者說房市反轉可能延續的時間。
台灣不是不需要蓋房子，但如果開發商都只用素地蓋新房，不採取都更
改建方式處理，那供給過剩問題只會持續惡化。更何況，
台灣人口增加速度越來越慢，去哪裡生那麼多人來住新房？
供給過剩問題必然成為未來許多年裡，台灣房市那件脫不掉的濕衣服，
持續綑綁台灣房市。這個問題不存在短期解決方案，只有在都市更新制度
全面改革，讓蓋房子與拆房子同步進行，才能在長時間讓供給過剩問題
緩步解決。
作者簡介_花敬群
政治大學地政系博士，現職為德明財經科技大學不動產投資
與經營學位學程副教授，中華民國住宅學會常務理事，
OURs都市改革組織理事。專長是不動產市場分析、
不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策；
核心理念為「地盡其利、地利共享」。
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