手把手教你到加拿大砸錢買房
作為 “世界上最適宜居住的國家”，以及永久性的房地產所有權制度，
在加拿大買房越來越成為全球人士特別是華人海外房地產投資優選。
對於那些在加拿大長期求學、持工作簽證工作、未來有意移民
以及送孩子來留學的人士，在加拿大買房是更是一個明智選擇。
政府部門怎麼說？
我們大中華國家出來的，凡事首先想到找找組織，聽聽政府怎麼說。
根據加拿大聯邦政府《公民法 》，非加拿大居民亦能夠購置、擁有
和出售房地產，其要遵守的規定與條件和加拿大居民或公民相同。
該法律也賦予了各省權力以對非公民與非永久居民，或由其控制的公司
和社團購置土地進行限制。 不過相關許可證均比較容易獲得。
加拿大房子怎麼買？
想在加拿大買房子投資，形式是多種多樣的。隨著夏季來臨，
一些遊客持有訪問簽證來加拿大，看中了房產並簽署買房合同之後，
簽證到期，必須離境時，完全可以委託通過具有加拿大居民身份的子女
或親友來購買；或非居民和加拿大居民共同購買
（讓成年後的留學生子女首先成為加拿大稅務居民）；
還可通過加拿大投資公司，來購買或可通過加拿大房地產投資信託基金（ REITS）投資。
海外投資者在購買加拿大房地產時要把握好時間安排。從看好房子，
簽好合同，到交房，如果不用貸款，最快也要10天左右的時間，
一般情況下，是30天至90天后交房，時間是從合同生效日起計算。
如果委託協力廠商交收房產，則要在當事人離開加拿大之前，
和被委託人在律師行見證下簽署《委託授權書》（POA）。
簽署委託書後，受託人即可代委託人辦理房子的交接事宜，如交定金，
最後一次看房，交付餘款，拿鑰匙以及跟律師簽署有關檔等等
銀行房貸怎麼辦？
即使你從來沒有來過加拿大，也可以在加拿大貸款買房。每月要付月供款，
沒有銀行帳戶，是沒法支付貸款本息的。所以你得在加拿大開立銀行帳戶。
加拿大各大主要商業銀行在中國都設有分行或辦事處，可以幫助開戶。
但這種帳戶通常需要在加拿大境內啟動，才可以用於支付。
帳戶有了，就可以申請按揭貸款。你可以在加拿大沒有信用記錄，
但不能有不良記錄。例如，訪問簽證的加拿大非居民，在加拿大境內
並沒有信用記錄，這種情況是可以申請到按揭貸款的。
如果你之前有加拿大工作、求學等等，有境內信用記錄，
可查詢結果顯示存在不良信用記錄，反而很難申請按揭貸款。
良好的信用記錄是所有意願生活在加拿大社會的立身之本。
境外人士申請按揭貸款的另一個條件是需要有足夠的首付款。
非加拿大居民可以在加拿大的一些金融機構申請到按揭貸款，
但首付款比例通常比加拿大居民高。持有工作簽證，有收入的非居民
是例外，此類申請人最多可以申請到房價90%的按揭貸款。
沒有收入的非居民最多可能申請到房價65%的按揭貸款。加拿大的金融體制
是高度商業化的，每個商業銀行或非銀行金融機構的貸款政策都不盡相同。
有必要特別提醒的是：因為投資者不在加拿大境內，更需要做好
加拿大銀行帳戶的管理和安排。地產交易中，有兩個重要環節
需要從銀行帳戶中支取款項，一是支付買房定金，二是在產權交接之前
支付首付款餘款。一些持有訪問簽證的購房者，無法在加拿大滯留
至房產交收，因此需要事先做好與銀行的約定，以便在需要支付款項時
順利完成交易。當然了，如今網上銀行那麼方便，愛知識愛科學（有錢）
的朋友們，搞定網銀轉個賬還是輕鬆的。
投資記得要納稅
既然是投資，有買就有賣。加拿大是個高稅收高福利國家。
政府的理念是：好處大家享受，有錢賺也要大家一起花。
購買房地產時， 非居民與居民的稅務是相同的，對於非居民購買物業
的數量也同樣沒有限制。 但在出售房地產時，
非居民與居民的稅務是不同的。 居民如果符合有關主要居屋的條件，
房屋出售時資本增值可以免稅，而非居民則不能享受這一優惠條件，
即必須交付資產增值稅，具體繳稅金額不盡相同。
非居民在出售房屋時必須通知加拿大國稅局並申請一份
（ Clearance Certificate ）清稅證明書，以確認因物業增值
而必須交付的稅款數目。該證明會同時發給賣出方和買入方 ，
以保護買賣雙方的利益。如果賣方未按此規定行事，那麼買方
可能有責任承擔賣方所欠稅款 。 如果賣方是非居民，
律師有權事先扣留高達房價 25% 的金額 （保證金）
放在信託戶口中 。
在收到政府發出的清稅證明書後，律師會用此保證金
付清賣家的有關稅項，再將餘款退還給賣家。如果賣家在交易完成以後
30 天之內仍然沒有拿到清稅證明書或未能夠與國稅局結清應交增值稅項，
則律師會將此保證金會交往國稅局，再由賣家報稅時去結清。
購買樓花的情況也類似，發展商可能會要求非居民分數次交納
一共
35% 的首付。非居民在交易完成之前轉讓樓花，律師須事先
扣留上述保證金，以保證非居民會交付有關增值稅項。
具體的細節，可以在律師行簽署相關檔前諮詢清楚
有些投資者以公司的名義購置物業，按照公司經營的稅率計稅，遠遠低於個人所得稅稅率，另外還可以把貸款利息，管理費用等等抵稅，所以出租，盈利的收入，所繳納的稅額不好簡單計算，就需要諮詢專業人士了，這是另外一個話題，暫且不提。
重要提醒：Power of Attorney（POA）
綜上所述，非加拿大居民在加拿大買房並沒有想像中的那麼複雜.
簡單的說,除了銀行要求的首付款多過本地居民,以及賣房時
需要交一定的Capital Gain Tax之外,與本地居民置業並無大異.
需要重點提醒的是授權委託書(Power of Attorney, 簡稱POA)的問題.
這是一個比較重要的環節。 買家的地產經紀或律師都不允許成為買家
POA的受委託人．也就是說，買家只能委託除了自己的地產經紀或律師
之外的人來作為自己在加拿大買房的全權代理，
行使簽字權（購買樓花除外）．而且，必須使用規定的統一表格，
可以從網上下載，當然也可以請律師代勞；有兩個見證人見證簽字；
並且需要律師或其他Notary
Public 的公證．除此之外的任何形式
的授權委託書都有可能不被接受．
但是，即便你的授權委託書一點問題都沒有，銀行也未必接受．
因為目前有超過90%的房契詐騙案都跟授權委託書有關，所以銀行
對此十分敏感．比如，TD Bank和皇家銀行就規定，房屋貸款的正式檔
必須由買家本人簽字．以目前的情況來講，在Closing簽字時，
律師一般可以接受POA的受委託人簽字，而銀行則大多都不予接受．
除非銀行對買家本人有一定程度的認識瞭解．因此要特別提醒買家的是，
在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，是否接受POA。。
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