資金不足的人，買預售屋比較好？
撰文者邱愛莉 跟著愛莉挑好房 2014-11-04
photos放大顯示 來源：邱愛莉攝
預售屋有許多優點，舉凡：分期付款壓力較低、有客變的彈性、
議價空間通常較大等。不過，預售屋的風險通常也比較高，
尤其是「交屋後屋況不如預期」與「資金不足，斷頭求售或違約」，
可說是買預售屋最大的兩個風險。
由於預售屋看屋時通常只有格局圖、平面圖、模型、樣品屋等可以參考，
沒有實體的房子，甚至連基地都還沒有開工，就要議價、簽約、繳款，
常常到交屋後才發現實際的房子跟想像有落差。
例如：標準的樓層高度是3米，有些建案設計2米8，
扣掉樓地板厚度（12-18公分），交屋後才發現高度太低，
如再多做個天花板（約12-15公分）就顯得壓迫感太重。
有些室內空間太小，小三房的規劃裡，其中兩個房間
連雙人床都放不下。有時看平面圖覺得棟距很 ok，
交屋後才發現其實很近，影響到通風、採光，甚至對外窗看出去
就有一根電線桿，還有變電箱。其它常見的落差還有：
建案外觀設計不討喜，和模型差很多、建材質感不佳、
車位不好停、車道太窄等，這些都是預售屋常常忽略的風險。
除了上述的「交屋後屋況不如預期」外，第二個風險影響
可能更大－「資金不足，斷頭求售或違約」。
雖然預售屋有分期付款的好處，但如果後面工程款預備不及，
收到帳單、經過建商電話催繳與存證信函催繳後，仍遲遲無法付款，
就符合了「違約」的條件。預售屋合約中，有各期分期付款的金額
與繳納期數，也有關於雙方違約的罰則。
目前法規規定，如買方付不出工程款，或因其他原因違約，
建商以已交金額為上限，最多可沒收總價的15%。也就是：
如果總價1000萬的預售屋，買方付了200萬後違約，
建商只需返回50萬，就可將預售屋的權利收回，並可重新銷售此屋。
這在資金不足，但想從事房地產投資的買方特別常見。
一般預售屋的自備款多為20%-30%，訂金、簽約、開工款加總
大多為10%-15%，其它則為工程款。有些建案甚至標榜「工程零付款」，
繳完訂、簽、開後，下次繳款可能是1年甚或1年半後。
有些以投資為出發點的買方，本來設定在下一期工程款前
完成換約出售，所以根本沒有準備後面的款項，沒想到出售不順利，
最後只好賠售出場，以避免前面繳的款項因違約而被沒收，慘遭斷頭。
對於想買預售屋的買方，該如何避免這兩個風險？
首先，除了接待中心外，一定要實地到基地現場勘查，確認一下棟距、
面向等條件符合需求，並從格局圖、平面圖上模擬交屋後的空間配置、
動線。看樣品屋時，一定要再三確認看到的是裝潢表現，還是標準配備，
更要留意哪些格局，需透過客變來增加坪效，
才不至於在交屋後發現空間不夠用。
對於建商的施工品質，除了勤作功課留意建商口碑外，
也可以去看同一家建商的其它實績建案，挑幾間屋主釋出的成屋
實地看屋，觀察建材、施工品質與公設質感。
我之前有客戶，特地去跟同一家建商蓋的其他社區的管理員聊天，
發現該社區有住戶，在交屋後不久，就跟建商有漏水等糾紛，
讓他對於本來考慮的預售屋建案打退堂鼓，
也不啻是確認建商施工品質的好參考。
至於款項的部分，簽約前一定要事先規劃好各期現金流，
如果真的碰到意外情況，導致資金周轉不靈，記得趕快調度，
或找親友支援，以釋出股份的方式，邀請親友合資，
避免因違約而被沒收款項，或被迫斷頭求售。
預售屋買賣的財務規劃風險，不可不慎。
本文獲「House 123」授權轉載，原文在此
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。
本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。
看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。
2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，
教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。
著有《買一間會增值的房子》。
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