MR JAMIE 跟著愛莉挑好房 撰文者邱愛莉 2016.08.05
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大家剛開始看屋，一定很容易對行情感到疑惑，尤其是開始查詢
實價登錄後，會發現明明都在同一個生活圈，相似的屋齡和樓層，
為什麼有成交每坪30萬的，也有成交每坪35萬的？這是因為成交行情，
其實是一個價格區間，從來就不是一個固定的價格，只是我們可以
從中計算「均價」（建物每坪的平均單價）。
就算在同一個生活圈，不同的路段、不同的巷弄就是會有不同的行情，
所以在分析行情時一定要特別細心才行。
對於剛開始看房子的朋友，我個人認為最好的方式就是直搗黃龍－
實際走訪仲介門市，表明你在找這一帶的房子，但對行情還不熟，
問他們有沒有地圖，可否跟你說明這附近的區域行情。
如果你遇到的仲介夠專業，就會將區域分成許多小區域，再針對不同的
小區域分析行情給你聽。
以我熟悉的台北市內湖東湖為例，東湖可以簡單分為以下幾個區域，
每一小區的行情都有很大的差異：葫洲捷運站附近的內湖二期重劃區
（成功路五段和康寧路三段路口東北側）、明湖國小、明湖國中一帶
（康寧路三段）、東湖路一帶（東湖路上的門牌號碼越小的，
表示越靠近康寧路三段，行情越高。
如果是巷弄裡的房子，則和巷弄位置與巷弄寬窄有關）、康樂街
（康樂街85巷前，較接近東湖國小，行情比較高；康樂街85巷後，
較靠近東湖國中，因為離東湖捷運站比較遠，行情略低一些）、
五分街、安康路（菜市場街，離東湖捷運站很近，但因為菜市場
的環境比較亂，白天早市較為喧囂吵雜，
行情則依是否位於市場裡面而異）。
熟悉每個路段的行情有個好處，一樣都是東湖捷運站附近，如果仲介
今天通知我有間在東湖路頭的公寓，屋主急售，每坪只要35萬就賣，
我一定馬上去看，如看過OK我馬上就用每坪32萬下斡旋，
慢慢加到35萬。反之，如果那間公寓是在康樂街頭，我一定會
談到30萬、甚至28萬以下才會考慮買，價格馬上差25%。
仲介可能告訴我，東湖捷運站附近的平均行情是40萬，這一間
只要35萬，很便宜…他說的平均行情40萬可能是對的，可是那是捷運站
附近街廓漂亮路段的成交價，和狹小巷弄間的物件行情可是差很多喔！
如果不是對區域行情有全盤的認識，我一定不敢這麼快做決定，
也容易被仲介誤導。
除了說明你詢問的小區域之外，仲介可能還會跟你分析大區域的
區域行情。經過仲介的介紹，我將內湖分為以下幾區：正內湖
（捷運西湖站、港墘站、文德站、內湖站、大湖公園站）、東湖
（捷運葫洲站、東湖站）、內科園區（瑞光路一帶，目前無捷運站）
、內湖四期重劃區（民權東路六段一帶）、內湖五期重劃區
（行善路一帶）。
光每一區又可以針對不同的路段分析不同的區域行情。如果你有興趣，
就可以針對每一區找3～4位仲介，請他們用地圖分析給你聽，
聽完十幾個仲介分析完再將資料整合一下，你也變成超級「內湖通」了！
除了利用地圖針對路段來做區域行情分析之外，如果你看的房子是
較新的重劃區，大部份的社區都有建案名字。由於每個社區的特色不同，
公設設計（有的社區有游泳池、健身房、閱覽室，有的社區雖然
公設比近30%，但是公共設施卻很少）、屋齡、建材、管理等
也都各有特色，所以行情各有不同。
如果你喜歡重劃區的房子，一樣可以善用仲介提供的地圖，地圖上
通常會標明每一個社區的位置，再上網google看一下每個建案的屋齡、
公設比、公共設施、戶數等，也可以針對每個社區挑1～2間待售的
物件約看，篩選完之後大約只會剩下幾個社區符合你喜歡的條件，
當這些社區有釋出物件時，你就可以好好考慮是否要購入。
每當我研究一個新區域時，總是會用這樣的方法土法煉鋼一次。
我會花個周末挑10幾個物件看，回來再上網查行情、做功課，尤其
現在又有houz工具可以用，非常方便，然後再挑其他的物件繼續看。
以台北市的南港經貿園區重劃區為例，我可以比照仲介提供的地圖，
並google所有社區的地址、屋齡、建商、坪數、公設比、戶數等
整理成一張表，再從中挑選符合我坪數需求的所有社區看一輪。
就連研究台中七期重劃區、高雄美術館特區，我也比照這樣的方式
做一次。你問我：「這樣不是很花時間嗎？」是啊！是很花時間，
可是，一間房子少則數百萬，高則數千萬，不值得我們花這些時間嗎？
至於資料要怎麼取得，基本上當你有了清楚標示的地圖，多跟幾個
仲介聊天，加上google大師的幫忙，一定都找得到。許多直營和加盟仲介
都不乏專業又用心的經紀人，由於仲介深耕當地區域，對於路段行情
相當熟悉，請教他們也是一個很好的方式，又可以培養你跟房仲
成為好朋友，一舉兩得！當你對區域行情有更完整的認識，有便宜的
好物件出現時，你會更有信心，適時掌握機會！
仲介朋友越多越好？先廣結善緣，多交流資訊，再從中篩選質感好的仲介！
剛開始接觸一個新區域的房子時，最好多挑不同仲介的物件看屋，因為，
從不同仲介口中通常會接收到更多不同的資訊。例如：我今天要看
某一區的房子，我會上網先瀏覽物件，挑3～4間物件約看，而且這些
物件全部來自不同仲介經紀人，而非一家仲介連看4間。
等到看了好幾間，開始對這一區的行情和環境比較熟時，大約也認識了
十幾位這一區的仲介。這時就可以針對這些仲介中幾個比較用心、
質感較好的，把需求條件列給他們，請他們幫忙留意合適的物件囉！
區域建設訊息集散地？多逛預售屋的接待中心！
除了看中古屋，我也很喜歡逛預售屋的接待中心。除了有免費的咖啡
可以喝（有時還有三明治和義大利麵可以點餐），還可以看看美美的
樣品屋（雖然裡面充滿了各種廣告陷阱，但許多裝潢的巧思
還是很值得學習）。
更重要的是，在接待中心裡的那一個多小時，接待我的小姐會傾全力
為我介紹關於這個區域的發展藍圖和未來1到10年的所有利多。（
多棒的資訊！聽完她的匯整後再回家Google做功課可就輕鬆多了！）
你知道某一塊地最近被哪一個財團買下來，準備蓋商場嗎？哪一條
捷運線的預算剛通過，即將實地勘查決定路線和車站地點？哪裡準備
要蓋高架橋或隧道，讓對外交通更便利？哪一塊地要規畫為萬坪公園？
哪一家大企業的總部要遷到這裡？…這些會影響區域行情的資訊，
銷售小姐不僅已經為你整理好，還會提供圖文並茂的資料供你參考，
你要做的只是記下來，回家google。只要熟悉區域的公共建設計畫，
在建設完成之前先去買，自住等增值，等到建設完成，就能買到
「以後看起來便宜」的房子，如果未來有需要換屋，也可以享受
一波增值的空間。
有位老師你一定要認識：Google大師
想要探詢心中想買的房子所在的地段區域行情，當然要好好善用
網路資訊，其中最厲害的我們首推為Google大師！
在Google上輸入任何你有興趣的區域，後面再加「房地產」或是「房價」，
你會看到許多相關的新聞或文章，你可以邊瀏覽邊做筆記，遇到不知道
的新知識就再進一步請教Google大師，如果Google大師也查不到，
就可以先記下來，下次看房子時請教仲介。
另外，當你想知道某個建案的成交價或是優缺點，也可以輸入建案名稱，
搜尋結果除了會看到該建案的詳細資料、新聞稿或相關報導，也會看到
許多網友實際議價的經驗分享，是個很有效率的研究管道。
不管輸入的是哪一種關鍵字，只要跟房地產有關，幾乎都會搜尋到某些
討論區。如果你曾經瀏覽過這些討論串，你可能會被正反交戰的文章
給嚇到。畢竟，不管在什麼時間點，一定都有對房市樂觀的人，
也有對房市悲觀的人。這時可以參考兩種不同觀點的網友意見，
但記得，要保持中立，不要因此左右了你好好看房子的動力。
還記得我們前面說過的嗎？不管什麼時候，都有買的便宜、物超所值
的房子，也有買太貴的房子。只要你把基本功練好，在瀏覽眾多文章
與討論時，你便能夠有信心分辦房市訊息，隨時準備好自己，
在好房子出現時，就能好好把握機會，不會猶豫！
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