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因為房價還沒真正「落底」
MR JAMIE 上班族的理財大小事 撰文者dolin66 2016.08.18
因為房價還沒真正「落底」
MR JAMIE 上班族的理財大小事 撰文者dolin66 2016.08.18
今年上半年台北市建造執照僅核發1,433戶，較去年同期的3,097戶
腰斬54%，五月份更創下僅核准三件、56戶的新低紀錄。這種供給
急凍的現象，最可能的原因就是台灣房地產市場交易量持續低迷，
進而影響建商的推案意願；此外，房屋稅稅基比照市價大幅調漲後，
若房子蓋好卻賣不掉，持有成本也將成為建商沈重的負擔。
既然台北市的新屋供給量大幅減少，是否將帶動台北地區低迷許久的
房價回彈？這個看似合理的推論，卻輕忽了幾個重要的環節。
首先，蓋房子是個持續性的作業，從領得建築執照到實際施工至
主體建物完成取得使用執照，往往需要1～2年的時間，取得使用執照
到驗收交屋又需要一段時間。
換句話說，儘管今年上半年建照數量大幅減少，然而去年及前年取得
建照的新屋正要釋放到市場銷售，所以今年北市建照數量減少，影響的是
明年下半年到後年的新屋市場供給，對於下半年台北市新屋供給影響
微乎其微。
其次，房地產市場的供給端除了新屋以外，還有中古屋的買賣市場，
台北市的空屋率雖然已是全台灣最低，卻也到達10%的雙位數水準。
換言之，台北市每十棟中古屋就有一棟是空屋，若政府繼續維持房屋稅
及地價稅實價課稅的原則，這些空屋非常有機會因持有成本過高而
進入房地產市場待價而沽。
最後，房價是由需求與供給兩端相互拉扯之後的平衡點，儘管台北市
新屋供給端出現明顯的下滑，但若供給端仍舊希望以目前的房價基準，
轉換成未來成交的價格，對於需求端的吸引力還是不足。因為台北市的
房價所得比仍位處於16的高點，代表目前的成交平均價對需求端而言
依然沈重，所以無論供給量縮得多小，需求端依舊「買不起」。
目前房地產市場交易量低迷的主因，就是買賣雙方對於成交價數額上的
認知，有不小的差距。有趣的是，兩年前的新聞多半是勸說買方「別為了
殺價失去了擁有愛屋的機會」，如今輿論已慢慢轉成「屋主別認為沒賣
就沒虧」及「以租代賣划不來，租金抵不了房貸」，這再度證明台灣
房地產市場的話語權，已經由賣方轉移到買方的身上。
然而要賣方在心理上接受虧本出售的事實需要一段時間，所以房地產市場
價格短期內不太可能出現崩盤式的大跌，房地產市場這種推案量及銷售量
雙低的狀況，應該還會持續一段不短的時間。
我沒辦法預知這種盤整緩跌的時間會持續多久，但從房地產價格的
歷史來看，單一上漲或下跌循環通常會持續達10年以上，目前也看不出
能讓房地產市場價格立刻落底的可能。
作者簡介_dolin66
民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事
房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價
高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房
皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，
著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及
「預售屋全攻略」一書。
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