外國人可以在加拿大買房嗎？
需要些什麼手續？
由於有朋友問到外國人投資房地產的事,
Jackie 立即在網路搜尋整理了一些資料,
謹此公佈給有需要的人瞭解, 請參考以下說明!
發表於 2014-2-9
環球投資移民官方網站外國人可以在加拿大買房嗎？ 答案是肯定的。
外國人同樣可以在加拿大置業。
那麼外國人和當地人買房，有什麼不同呢？
以及需要注意哪些問題？
牽涉到那些稅務和法律問題？
以下從六個不同的方面給大家介紹，非加拿大永久居民投資房地產，
應密切關注的要素。
一．為什麼要在加拿大投資房地產？
和中國70年的產權不一樣，加拿大房地產的所有權是永久性的，
你可以將你的房地產一代又一代的傳給子孫後代，
你可以以一塊錢的價格轉讓，同時加拿大的私人財產是神聖不可侵犯的。
加拿大是世界上七大工業發達國家之一，曾連續四年被聯合國評為
“世界上最適宜居住的國家”。加拿大政治清明，社會安定，法制健全，
生活幸福，在世界上的形象和平友好，投資比較安全。
加拿大關於投資房地產的政策優惠，貸款利率比其他歐美國家低；
投資風險較小。作為國際性大都市，房地產價格較低，
長期來看有明顯上漲空間。
外國人或非加拿大居民可以自由買賣加拿大房地產。
對於以下幾類人士，在加拿大買房是一明智選擇：
1.在加拿大長期求學，其後有可能申請居留者；
2.拿工作簽証 (Working Visa) 工作，其後可申請居留者；
3.有意移民加拿大者；
4.有意將來送孩子到加拿大求學者；
5.有意投資加拿大房地產者；
如以上等等，鑒於以上諸多原因，加拿大正日益成為許多海外人士
投資房地產的首選。
二．加拿大政府對於非加拿大居民投資房地產有什麼規定？
根據加拿大聯邦政府公民法，非加拿大居民亦能夠購置、擁有和出售房地產，
其要遵守的規定與條件，和加拿大居民或公民相同。
然而該法律也賦予了各省權力，以對非公民與非永久居民，
或由其控制的公司和社團購置土地進行限制。
在安大略省外國僑民房地產法，給予非加國公民擁有或出售房地產的權利。
但是，按照外省公司管理法，在安大略省以外司法管轄區內，
組建的公司必須取得許可後，方能在安大略省購置、擁有或轉讓房地產，
不過這樣的許可證比較容易獲得。
三．非加拿大居民在加拿大投資房地產的貸款事宜
首先，外國人需要在加拿大開立銀行帳戶。
既然是貸款買房，就要每月付月供款，沒有銀行帳戶，就沒法支付貸款本息。
很多朋友打電話詢問，中國大陸的朋友希望在加拿大置業，
但從來沒有來過加拿大，是否可以貸款買房。
雖然加拿大各大主要商業銀行在中國都設有分行或辦事處，可以幫助開戶，
但這種帳戶通常需要在加拿大境內啟動，才可以用於支付。
其次，外國人不能在加拿大有不良信用記錄。
很多留學或工作的加拿大非居民，在加拿大已經學習和工作了多年，
如果已經造成了不良信用記錄，則按揭貸款申請很難成功。
外國人可以在加拿大沒有信用記錄，但不能有不良記錄。
例如，訪問簽證的加拿大非居民，在加拿大境內並沒有信用記錄，
這種情況是可以申請到按揭貸款的，可如果有不良信用記錄，就很難申請了。
因此，無論是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用記錄，
養成按時償付信用卡帳單，繳納各項公用事業費的好習慣。
第三，外國人需要有足夠的首付款。
非加拿大居民可以在加拿大的一些金融機構申請到按揭貸款，
但首付款比例通常比加拿大居民高。
持有工作簽證，有收入的非居民是例外，此類申請人最多可以申請到
房價90%的按揭貸款。沒有收入的非居民，最多可能申請到
房價65%的按揭貸款。加拿大的金融體制是高度商業化的，
每個商業銀行或非銀行金融機構的貸款政策都不盡相同。
第四，外國人可以授權加拿大境內的親戚或朋友代理完成按揭貸款。
很多朋友詢問，如果持有訪問簽證來加拿大，看中了房產並簽署買房合同之後，
簽證到期了，必須離境時，能否委託在加拿大的朋友完成買房和貸款交易。
答案是肯定的。委託第三方交收房產，需要在律師行見證下
簽署POWER OF ATTORNEY(POA),即《委託授權書》。
最重要的是找到同意通過委託授權書簽署貸款檔的銀行，此類銀行並不多，
即使同意，銀行對交易的細節也會有比較嚴格的要求。
因此，持訪問簽證來加拿大購房的外國人，最好在離境之前，
搞清楚銀行的相關要求，以及交易過程中的注意事項。
第五, 外國人需要做好加拿大銀行帳戶的管理和安排。
地產交易中，有兩個重要環節需要從銀行帳戶中支取款項，
一是支付買房定金，
二是在產權交接之前支付首付款餘款。
一些持有訪問簽證的購房者，無法在加拿大滯留至房產交收，
因此需要事先做好與銀行的約定，以便在需要支付款項時順利完成交易。
四 非加拿大居民在加拿大投資房地產的稅務事宜
購買房地產時， 非居民與居民的稅務是相同的，對於非居民購買物業的數量，
也同樣沒有限制。 但在出售房地產時， 非居民與居民的稅務是不同的。
居民如果符合有關主要居屋的條件，房屋出售時資本增值可以免稅；
而非居民則不能享受這一優惠條件，即必須交付資產增值稅，
具體繳稅金額不盡相同。
非居民在出售房屋時，必須通知加拿大國稅局，並申請一份清稅證明書
（ Clearance Certificate ），以確認因物業增值，而必須交付的稅款數目。
該證明會同時發給賣出方和買入方 ，以保護買賣雙方的利益。
如果賣方未按此規定行事，那麼買方可能有責任承擔賣方所欠稅款 。
如果賣方是非居民，律師有權事先扣留高達房價 25% 的金額 （保證金）
放在信託戶口中
。
在收到政府發出的 Clearance Certificate 後，律師會用此保證金，
付清賣家的有關稅項，再將餘款 退還給賣家。
如果賣家在 final close 以後 30 天之內，仍然沒有拿到清稅證明書，
或未能夠與國稅局結清應交增值稅項，則律師會將此保證金會交往國稅局，
再由賣家報稅時去結清。
在購買樓花時，發展商可能會要求非居民分數次交納一共 35% 的首付。
非居民在 final close 之前轉讓樓花時，律師必須事先扣留上述保證金，
以保證非居民會交付有關增值稅項。
有些國家與加拿大有雙邊稅務協定，而這些協定可能使賣家免去，
或降低在加拿大的稅務。因此，賣家應諮詢專業人士，
及有關國家的政府機構，以確保得到最大的利益。
五 非居民投資加拿大房地產的具體實施
1.非居民可以通過好多種方法在加拿大投資房地產：
2.本人可以在加拿大實地考察時購買看中的房地產；
3.或簽署授權書委託在加親友、或有經驗的房地產經紀代為購買；
4.通過具有加拿大居民身份的子女、或親友來購買；
5.或非居民和加拿大居民共同購買（讓成年後的留學生子女，
首先成為加拿大稅務居民）；
6.可通過加拿大投資公司來購買，或可通過加拿大房地產投資信託基金
（ REITS）投資。
當然，我們在購買房地產時要把握好時間安排。從看好房子，簽好合同，
到交房，如果不用貸款，最快也要１０天左右的時間。
一般情況下，是３０天、６０天、或９０天后交房，時間是從合同生效日起計算。
那麼，如果當事人，看好房子，等不到交房，要離開加拿大，
則要在當事人離開加拿大之前，和被委託人到當地律師事務所，
簽署POA即《委託協議書》。
委託分為一般委託和有限委託兩種方式，
前者，被委託人可以代委託人辦理任何事宜，權力較大。
後者，受託人只能辦理與房產交易有關的事宜，權力有限。
簽署委託書後，受託人即可代委託人辦理房子的交接事宜，如交定金，
最後一次看房，交付餘款，拿鑰匙以及跟律師簽署有關檔等等。
在賣房的時候會涉及稅務問題，當地人售房，如果是自住房，
盈利部分並不需繳稅；外國人則不同，賣房時須交納一定的保證金，
給稅務當局，房屋售出，盈利部分的稅務結清以後，再退還該保證金，
盈利部分，參照所得稅率徵稅，一般在30-40%不等。
實際上，很多朋友以公司的名義購置物業，按照公司經營的稅率計稅，
遠遠低於個人所得稅稅率，另外還可以把貸款利息，管理費用等等抵稅，
所以出租，盈利的收入，所繳納的稅額不好簡單計算，最好諮詢專業人士。
對於房屋本身，以給親友自住，單純投資而論，由於購買目的不盡相同，
對房產所處的地理位置，房屋結構，空間大小，設施齊全程度等要求
也會不同，會有所偏重，最好多搜集資料，
加以認真分析，盡可能避免盲目投資。
六. 相關重要話題Power of
Attorney（POA）
其實, 非加拿大居民在加拿大買房，並沒有想像中的那麼複雜。
簡單的說，除了銀行要求的首付款多過本地居民，以及賣房時，
需要交一定的Capital Gain Tax (盈利部份的稅款) 之外，與本地居民置業，
並無大異.
在實際操作過程中， 由於短期簽證時間有限， 境外買家無法等到
Closing(房屋交接)就必須離境，這就牽涉到授權委託書
(Power of Attorney, 簡稱POA)的問題，這是一個比較重要的環節。
買家的地產經紀或律師，都不允許成為買家POA的受委託人。
也就是說，買家只能委託除了自己的地產經紀或律師之外的人，
來作為自己在加拿大買房的全權代理，行使簽字權（購買樓花除外）。
而且，必須使用規定的統一表格，可以從網上下載，當然也可以請律師代勞；
有兩個見證人見證簽字；並且需要律師或其他Notary Public (公證人) 的公證。
除此之外的任何形式的授權委託書，都有可能不被接受。
但是，即便你的授權委託書一點問題都沒有，銀行也未必接受。
因為目前有超過90%的房契詐騙案，都跟授權委託書有關，
所以銀行對此十分敏感。比如，TD Bank和皇家銀行(RBC) 就規定，
房屋貸款的正式檔案必須由買家本人簽字。
以目前的情況來講，在Closing簽字時，律師一般可以接受
POA的受委託人簽字，而銀行則大多都不予接受。
除非銀行對買家本人有一定程度的認識瞭解。
因此要特別提醒買家的是，在離開加拿大之前，一定要跟貸款銀行問清楚，
是否接受POA．要不然，就不是一張機票的問題了。
補充資料：
一、外國人在溫哥華買房的所有支出：
外國人和本地居民的買房支出相同。一般有以下項目：
1. 房款；
2. 新房的GST：稅率為房價的5%；
3. 過戶稅：舊房、新房都有，稅率為房價2% 減 $2000 (加幣)；
4. 驗屋費：$300-$500；
5. 律師費：$800-$1000；
6. 測量費或產權保險：$300左右；
二、外國人在加拿大租金收入如何納稅
外國人在加拿大租金收入，納稅的原則和本地居民一樣：按租金收入納稅。
外國人在加拿大租金收入納稅的程式有所不同，
原因是稅務局怕外國人跑掉了，欠稅不交。
粗略地說：
租金收入 = 租金–地稅–貸款利息–城市垃圾費、水費–維修費用–水電費
（如果出租包水電）–出租管理費用
按稅法規定，外國人租金的25%要扣壓給稅局，等年終報稅時結算，多退少補。
由於現在的租金收入並不很高，扣壓25%的租金，對外國人很不划算。
幸運地是，如果外國人委託加拿大人管理租金收入和報稅，
那麼就不用扣押這25%，而是可以像本地居民一樣了，
按正常納稅程式，年終報稅就成。
三、外國人在加拿大賣房的稅務問題
外國人在加拿大租金收入納稅的原則和本地居民一樣：按增值多少納稅。
外國人在加拿大賣房時，比本地居民多了一個叫做
“ 清稅證書（
Clearance Certificate ）”的手續，
原因是稅務局怕外國人賣完房跑掉，欠稅不交。
辦理清稅證書，外國人賣家要先填寫“清稅證書申請表（T2062）”，
會同相關的支持檔一起寄到稅局，稅局審理後，發放清稅證書。
清稅證書可以最早在成交前的25天申請，最晚在成交後一個月內申請。
過期不申請者，會被罰款。
成交時，如果律師已經收到稅局發放的清稅證書，則直接扣下稅款，
餘下的售房款交給賣家；
如果沒有收到清稅證書，則扣下售房款的25%當作保證金，
待收到清稅證書，扣除稅款，餘下部分交還賣家；
如果賣家沒有申請清稅證書，律師會將此保證金交給稅務局 ，
再由賣家年終報稅時結清。
1 則留言:
感谢您的文章，很有用，作为多伦多建筑商，我们也了解多伦多房产的相关知识，欢迎垂询
張貼留言