買捷運老公寓等都更小心夢想幻滅

買捷運老公寓等都更小心夢想幻滅

捷運旁的老公寓，可以買來等都更嗎？

專家：這種路段「以後不可能蓋大樓」

撰文者賈蓉   好房網News精選 2015-09-07

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=13743

沿著捷運買房子，竟然可能誤踩地雷？專家說明，由於捷運軌道沿線

地層開挖，將導致地基深度受限，周圍舊公寓的「都更夢」形同破滅，

「以後不可能蓋大樓」，捷運旁的舊公寓可能是買方

需多加的隱藏版地雷。

捷運沿線交通便利，向來深受民眾喜愛，不少受限於資金限制

的小資族，開始將目光轉向土地持份大、使用坪數較實際的公寓物件，

不過投資客帥過頭提醒，民眾必須留意「捷運軌道」有無直接行經

房屋下面，否則屆時周圍房屋都順利都更，自家卻只能坐困愁城。

帥過頭在東森財經台《57新聞王》中表示，以東門站周圍公寓為例，

該區軌道轉彎處的公寓住戶雖然獲得「補償金」，但因開挖深度

受到捷運軌道限制，即使是4層樓公寓想等都更，「別想蓋20層大樓，

最多只能蓋3樓」，捷運軌道行經處的舊公寓深度、高度皆雙雙受限。

對此，好房網雜誌社社長倪子仁建議，民眾可以直接選擇捷運

「共構宅」物件，因為此類產品有一定的行情價支撐，例如新莊沿線

每坪約為40萬，三重台北橋、菜寮捷運站約每坪45萬，板橋江子翠

到新埔周圍大約每坪50萬元，「共構宅真的可以買」。

─本文獲「好房網News」授權轉載，原文在此

http://news.housefun.com.tw/news/article/100624106385.html?utm_source=businessweekly&utm_medium=text&utm_content=News_businessweekly_article_end_text&utm_campaign=normal_News

作者簡介_好房網News

「好房網News」為全台首創房產新聞網，每日報導房市最新消息之外，

並邀請名家剖析房市行情，擁有最詳盡的中古屋、新成屋與預售屋

調研資料庫，專訪名人、藝人的成家經驗，從2012年8月上線，

每日到訪人數已十萬餘人次，居台灣百大網站之列。

想省錢先砍仲介費小心太摳反而賠

想省錢先砍仲介費小心太摳反而賠

同間房子，A給0.5％仲介費，B給2％仲介費，

為何最後A付的錢更多？

撰文者賈蓉   好房網News精選 2015-09-07

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=13744

六都降價屋比例不斷攀升，其中又以台北市在2個月內成長7個百分點最多，

價格明顯鬆動，專家提醒，若要在此時進場議價，千萬別貪小便宜

「砍仲介費」，因為「重點在房價」，能否談到較低的總價才是關鍵。

房市價格逐漸鬆動，根據永慶房產集團調查，全台7月份屋主降價物件

持續上升，其中台北市的降價幅度由6月份6.4％，提升到7.1％，

桃園市也從7.3％成長至8.9％，價格鬆動愈趨明顯。

針對想在此時「撿便宜」的買方，房屋專家SWAY在東森財經台

《57新聞王》分析，不少民眾「不喜歡付仲介費」，因此要求仲介自砍

仲介費至0.5％，但「重點在房價」。

SWAY舉例，倘若你以1000萬購入物件，要求仲介只能收取0.5％服務費，

如此一來買方總支出為1005萬元，但若買方直接向仲介說明，

願意給2％的服務費，請房仲幫忙談到950萬元的價格，在此狀況下，

買方總共只需付出969萬元，前者看似「撿便宜」，但實際上卻貴了36萬元。

究竟「砍仲介費」是不是一項好策略？好房網雜誌社長倪子仁建議，

民眾購屋還是必須回歸實價登錄行情，「亂砍價是不能成交的」，

今年購屋以實價登錄價格下修5～10％，是滿足買賣雙方成交的價格。

─本文獲「好房網News」授權轉載，原文在此

http://news.housefun.com.tw/news/article/181930106110.html?utm_source=businessweekly&utm_medium=text&utm_content=News_businessweekly_article_end_text&utm_campaign=normal_News

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房價硬梆梆沒人想開第一槍降價賣

房價硬梆梆沒人想開第一槍降價賣

專家說：只要出現破底價，全社區跟著降

撰文者賈蓉   好房網News精選 2015-09-07

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=13745

面對房地產、台股雙雙下挫的市場表現，不少投資客決定獲利了結，

但由於買賣雙方對於價格認知落差過大，導致買氣無法有力提升。

專家認為，目前投資客現在還能還依靠「實價登錄」撐場，但只要

該社區中有人殺出破底價，就會引發骨牌效應，全面調降。

房地合一稅即將於明年上路，又遭逢總統選舉的不確定因素影響，

不少投資客趁著房價尚未明顯下修時，出脫物件入袋為安，卻由於

買賣雙方對於價格的認知差距過大，導致買氣未見顯著提升。

經濟日報報導指出，儘管目前「200多戶的社區有30戶待售物件」

已不足為奇，但大量的賣壓並未讓投資客自願降價，價格鬆動幅度不大。

針對目前「量縮價未跌」的情形，房地產業者向經濟日報說明，

目前投資客、新成屋的行情，仍然依靠「實價登錄」在支撐，

沒有明顯的破盤價出現，但倘若一個社區的待售率超過總戶數5％，

就可能面臨「骨牌效應」考驗，只要有人開第一槍「破底案件」，

就會引起該社區的骨牌效應，「今天的成交價成為明天的最高價」。

房屋專家SWAY也在東森財經台《57新聞王》中提醒，部分投資客

過多的新成屋案件，除了有骨牌效應的風險之外，還有「中古屋」

這位競爭對手，比價效應之下，新成屋的命運就是「降價」。

─本文獲「好房網News」授權轉載，原文在此

http://news.housefun.com.tw/news/article/145361105402.html?utm_source=businessweekly&utm_medium=text&utm_content=News_businessweekly_article_end_text&utm_campaign=normal_News

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房市套牢4種房子賣不掉

房市套牢4種房子賣不掉

撰文者賈蓉   好房網News精選 2015-09-07

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=13742

全台房市交易冷清，不少投資客為了盡快出脫手中物件，降價求售的

比例逐漸拉高，不過專家表示，目前有4種產品「斷不了頭」，

因為推案量過大、無人承接，「想倒貨也沒人買」。

房市面臨向下盤整期，不少投資客選擇「小賠就是賺」，願意自砍

身價求售，不過好房網雜誌總編輯倪子仁在年代新聞台《年代向錢看》

中表示，「投資客要倒貨也要有人接才行」，表示目前全台多處正面臨

「斷不了頭」的困境。

倪子仁分析，目前高價豪宅、重劃區、套房產品，以及北客退場災區

的台中7期、高雄農16特區，都已有「拚斷頭」的趨勢。

倪子仁說明，高總價豪宅的持有成本過高，以大安區「和平大苑」為例，

該案總價逼迫3億元，連代銷都不敢接，「敦南樞苑」一年的持有成本

就要140萬元，未來房價向下修正，「只會剩下折舊價格」。

此外，倪子仁認為，新莊、青埔、淡海等重劃地區，以及低總價的套房產品，

因為推案量體過大，當地多半為投資客所持有，現在想要賠售、斷頭、倒貨，

也要有人願意接手才行，否則根本「斷不了頭」。

倪子仁提醒，目前台北客退場的台中7期、高雄農16特區，過去多頭時期

拚命推「豪宅」，現在則是紛紛改為小坪數物件，已然是該區房市

的重要訊號。

對此，房仲企研室主任張瀞勻向聯合報說明，目前台灣房市的確呈現

「敢出價就贏」的局面，許多待售量大的重劃區，已有整批空屋

等著銷售，民眾若為自住需求，仍然能趁著待售量體大的時機，

進場看屋議價，「無法確定何時為低點，但可確定已避開最高點」。

─本文獲「好房網News」授權轉載，原文在此

http://news.housefun.com.tw/news/article/419402106393.html?utm_source=businessweekly&utm_medium=text&utm_content=News_businessweekly_article_end_text&utm_campaign=normal_News

作者簡介_好房網News

「好房網News」為全台首創房產新聞網，每日報導房市最新消息之外，

並邀請名家剖析房市行情，擁有最詳盡的中古屋、新成屋與預售屋

調研資料庫，專訪名人、藝人的成家經驗，從2012年8月上線，

每日到訪人數已十萬餘人次，居台灣百大網站之列。

一個房仲業的真實故事

一個房仲業的真實故事：

房市冷！無底薪的業務中午喝水睡覺，沒錢吃飯

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=13502

 (攝影者．翁挺耀20150820)

讀者提問：

子房老師，我是一家店頭房仲的老闆。現在房市交易量萎縮，

許多同業都關門了。即使我加緊盯住業務開發量並嚴格要求同仁進度，

成交量仍然有限。我店裏原本有很多蠻優秀的年輕人，慢慢都選擇離開了。

可是我非常看好未來自住客的服務市場，很想留住這些人，請問我該怎麼辦？

子房觀點：

我有個仲介老闆朋友A，很喜歡參加各式各樣的成長課程。最近他跟我分享

他參加的一個「身無分文」的生存訓練課程，課程內容很簡單：

把你丟在台北市，身上只留一張身分證跟手機，身無分文沒半毛錢，

想辦法在台北生存三天。

第一天中午吃飯時間，他肚子有些餓。聰明的他想到去廟裡拜拜拿

供品來吃，結果運氣不好，只看到桌上兩箱礦泉水，沒半盤飯菜供品。

他拜了拜，偷偷拿起兩瓶礦泉水喝，居然也暫時喝飽了。

但到了傍晚時間，肚子餓得實在發慌，進去一家辦公大樓大廳，

向管理員要碗飯。管理員斜眼看著他，冷冷地說：「你有手有腳，

幹嘛不去工作，跑來當乞丐？」

A灰頭土臉被趕了出來，走進隔壁一個巷子裡，透過窗戶看到一戶人家

正在看電視吃飯，A又大膽地敲門向他們要碗飯。好心的媽媽走了出來，

問明了來意，不好意思地說：「我們是買便當耶，不好意思家裡沒煮。

前面路口轉角有家自助餐店，你去那邊問看看好了。」

到了自助餐店，A在門口徘徊許久，等人少後才吞吞吐吐地向餐廳老闆

要碗飯。「什麼？買一碗飯？」老闆聽不清楚，A再大聲地說：「對不起，

可不可以賒給我一碗飯？」

餐廳老闆聽了，轉身拿的一紙便當，盛上滿滿的白飯。「你要什麼菜？」

老闆說，A不好意思地回答：「不用不用，幫我淋個菜汁就好。」

「來，不用那麼客氣，這個好不好？」老闆硬是幫他裝了滿滿三四種肉與菜，

讓A不斷鞠躬道謝。

「以後肚子餓或有什麼需要，就直接來找我吧。」老闆說。頓了頓，

又補充了一句：「因為，我以前也曾經艱苦過。」

自助餐廳老闆的這句話，讓A噙著兩行淚，頭不敢回地離開，心中滿是感激。

課程結束後回到正常的生活，他開始用同理心去關心周遭的人。

想到中午時間，總有一兩個無底薪的業務同仁，老是默默地在桌上喝水睡覺。

以前的他總是假惺惺大聲吆喝他們為什麼不去吃飯，後來才知道他們根本

沒錢吃飯，只能喝水。

現在的A，碰到這種狀況，就會走過去拍拍這些人的肩膀說：「走！老闆中午

超無聊，你們陪我一起吃飯。」餐後默默幫忙買單。幾次以後，

沒錢吃飯的同仁，就會了解老闆的心意。

如果說房地產漲了十年，也就表示這十年間入行的年輕人，沒有嚐過不景氣的

滋味。此次的景氣反轉，很多年輕業務朋友，真的嚇到不知所措。此時，

用真心與慷慨的態度，對待有困難的同事部屬，共體時艱。這就是現階段，

當ㄧ個好仲介老闆可以做的事。

房地產市場從1970年代起曾經有五次循環，有人跌倒過，也有人爬起來。

真心用「我也曾經艱苦過」的心情，去幫助業績挫敗、經濟出現困難的

同仁。雖然短期內你賺不到房市長紅時期的優渥收入，但你可以賺到

死心塌地的部屬人心。

作者簡介_紅色子房

紅色子房，CCIM美國國際認證不動產投資師，現任外商房地產投資顧問，

香港私募基金董事，台北科技大學兼任講師，Yam房價網主持人。

曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務，

產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人

化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師

張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。著作：《危機入市！

投資買房零失誤的10堂課》《6折買房術：外資圈知名地產軍師

大爆砍價買房最高機密》