素食炒米粉

素食炒米粉

素食 - 炒米粉 。好好吃哦！

http://warmpost.com/3006743-1

材料：乾米粉1包、香菇絲、木耳絲、豆包絲各適量、芹菜15g、大白菜200g、素火­腿。

調味料：糖、素蠔油、鹽、香菇粉、胡椒粉、烏醋、薑末。

做法：

1.燒鍋熱水將米粉下鍋煮1分鐘，即可熄火撈起，用蓋子蓋起來。

2.爆香薑末，煸炒素火腿絲、香菇絲、芹菜半量，炒出香味。

3.加入豆包絲，白菜拌炒。炒到白菜軟再加入木耳絲，用糖、鹽、香菇精調味。

4.加入素蠔油、水拌勻煮滾再加入胡椒粉。

5.米粉剪小段，加入鍋中拌勻，最後再加入剩餘芹菜，即可起鍋。

看房子時要看頂樓

「看房子時，只要格局看完就可以走？」

錯，重點隱藏在「頂樓」裡！

 

來源：邱愛莉攝20141125

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=10177

我們都知道，看房子也要留意公設，但是，如果你買的是公寓的

一樓或二樓，你會特別去頂樓看嗎？不管你買的是幾樓，

一定要到頂樓看看！怎麼說呢？

頂樓是很常被忽略的區域，尤其是公寓。我們都知道公寓的坪數最實在，

公設比低，甚至有些公寓的權狀坪數沒有公設。但其實，

就算是無電梯公寓，還是有兩個公設喔！一個是樓梯間，

一個是頂樓！除了樓梯間要觀察鄰居是否有堆放雜物外，

頂樓也有許多值得注意的地方：

1.有沒有頂樓加蓋？加蓋面積多少？

「頂樓加蓋」是台灣公寓大廈的奇觀，不管是電梯華廈或公寓，

一定要留意頂樓有沒有加蓋。如果你買的不是頂樓，最好找沒有加蓋的，

空間比較好使用（要曬棉被比較方便）。就算你買的就是頂樓，

頂加空間為你所使用，也一定要買沒有蓋滿、還留有露台或平台的頂加，

因為如果發生緊急情況（如：火災），頂樓是整棟住戶的緊急避難空間，

非常重要，不可不慎！

2.樓梯間有沒有安裝鐵門？

有些公寓會在樓梯間安裝鐵門，這在頂樓樓層特別常見。例如：

總樓高4樓，4樓鄰居就在3樓和4樓樓梯間加裝鐵門，平常鐵門還會上鎖，

讓樓下鄰居不能上去。基本上這已經違法了！與其買了之後要花心力

去跟鄰居溝通（還不見得能成功），不如在看屋時就留意，

避免這樣的房子。

3.環境衛生如何？

我曾經看過一間房子，樓梯間都很整齊，到頂樓一看，不得了！

不僅堆了幾包垃圾，還有腐敗的魚和空的啤酒罐放在地上！一問之下

才知道原來同一棟有鄰居將房子租給人力仲介公司，人力仲介公司

再租給外勞。這些外籍勞工朋友剛好特別喜歡烤肉，尤其特別喜歡烤海鮮！

不僅影響住家安寧，沒有吃完的海鮮還常常直接留在現場，放了好幾天

才去清理，往往都已經長蟲了！房東不住在那一棟裡，雖然鄰居多次

跟他反應，他也不疾不徐，表示已經跟房客溝通了。所以除了樓梯間，

頂樓也是觀察鄰居生活習慣的重要線索！

4.有無嫌惡設施？

頂樓由於高度較高，常見的電塔、福地都可以從頂樓一覽無遺。

從頂樓也可以觀察學校、公園、醫院等位置，非常方便！

頂樓很重要，即便是我在租辦公室看屋時，也都一定記得到頂樓看看！

下次看屋時可別忘了喔！

本文獲「House 123」授權轉載，原文在此

http://blog.house123.com.tw/archives/4328

作者簡介_邱愛莉

House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。

本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。

看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。2012年成立House123全方位

房產平台，從買方立場出發，教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。

著有《買一間會增值的房子》。

溫哥華「Kensington Gardens」

海外置產溫哥華「Kensington Gardens」吸睛

 

2014-11-05

國內政府打房，讓國人海外置產已成為投資熱門趨勢，房仲業者估計

2013年台灣民眾投入海外置產金額約達400億元，2014年更可望上看

500億元，除日本外，加拿大以其絕佳的居住條件，

被選為歐美地區熱門首選。第一太平戴維斯也推出加拿大新案

「Kensington Gardens」，標榜包租3年的服務，以5% 的稅前租金

淨投報率（房屋保險除外），力拼日本。

第一太平戴維斯表示，加拿大向來是華人海外置產最受歡迎的國家之一。

主要原因則是加拿大擁有極佳的居住條件，平均每年經濟增長約2至2.5%，

並且擁有全球最穩健的銀行體系、世界一流的學府與全民醫療保健系統，

適合下一代成長發展。

做為加拿大西岸最大的都會區，溫哥華為數眾多的移民人口，

更成為房價上漲的無限潛力。近十年來，溫哥華房價平均每年約達一成

的漲幅，穩定成長的增值率以及生活條件，使得溫哥華榮登海外置產首選。 

 

加拿大，全球最穩健的銀行體系、世界一流的學府與全民醫療保健系統，

適合下一代成長發展。

第一太平戴維斯分析，海外置產不僅可以成為家族在國外的「第二個家」，

更可謂小孩考量將來海外留學提前佈局，進可攻退可守。現階段已有不少

海外置產看準加幣兌台幣匯率創下新低點時進場，賺租金、賺匯差、賺增值。

對海外置產客而言，大台北地區的高房價，也使得加拿大相對低總價的房價

成為一大誘因，出租報酬率也遠勝台北，第一太平戴維斯表示，

即使是在加拿大都會區市中心，仍有機會以千萬以下總價購入房屋，

加上房地產不僅較其他投資工具要來得穩健，亦可達到節稅的效果。

加上加拿大政府對外國人置產採取開放友善的政策，外國人購屋貸款比例

最高可達65%，銀行基本利率自2010年9月起一直保持在1％的水平，

讓口袋不深的小資族，也能加入包租公行列。

第一太平戴維斯引進坐落在溫哥華心臟位置的全新建案

「Kensington Gardens」，即位於溫哥華主幹道「Kingsway」上，

地處溫哥華的地理中心，步行約900公尺即可到達輕軌車站，

並且有多班公車到達市中心、温西、本拿比、列治文等地區，

交通十分便利。

 座落市中心，交通方便的Kensington Gardens，是投資族不可錯過的

優質建案「Kensington Gardens」由知名開發商「Westbank」打造，

「Westbank」是加拿大首屈一指專營豪華住宅及住商混合建案的

房地產開發公司，如溫哥華「香格里拉酒店」、

「費爾蒙特環太平洋酒店」皆是出自「Westbank」之作。

除此之外，「Kensington Gardens」生活圈中含公園、學校、餐廳、

商店等生活機能，而至溫哥華第二個市中心「Metrotown」也只需

10分鐘車程。同時更坐擁山海二景。便利生活加上遼闊美景，

滿足人們所有對居住環境的想望。

「Kensington Gardens」全案共4棟建築，坪數規劃12.4坪至32坪不等，

1至3房產品，總戶數為428戶，社區內規劃游泳池、SPA池、健身房、

烤肉區、空中花園、城市果園等公共設施。

五星等級的公設，讓人彷彿入住飯店，每天都能沉浸於極致奢華的享受

以坪數約12坪1+1房型之產品計算，總價約為台幣750萬左右，千萬以下

總價即可跨出海外購入溫哥華市中心產品。「Kensington Gardens」

甫開案即引來一波搶購熱潮，短短一個週末就被預訂25套產品，

其中客層多為香港、新加坡的買家。

「Kensington Gardens」今年10月甫推出東棟，由第一太平戴維斯提供

客戶包租3年的服務，實質租金稅前淨投報率達5%（房屋保險除外），

是台灣投資人進軍海外房市的最佳選擇。

台灣房子供給過剩

房子供給過剩超嚴重

新北市就算10年不蓋屋，也不會沒房住！

撰文者花敬群   花敬群的房產經 2014-11-21

http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?id=10145

過去十年房市熱絡，市場上關注的都是利多訊息，沒甚麼人在意

市場基本面好不好。但當房地產市場逐漸步入反轉格局，

市場免不了要面對基本面的考驗。

台灣房市的基本面，除了價格過高的泡沫問題外，最主要的就是

供給過剩問題。我們拿新北市、桃園縣、新竹縣市與台中市，

這些長期以來，被認為供給過剩問題較嚴重的地區，

看看問題到底嚴不嚴重。

從2010年普查資料可知，這五縣市的空屋率最低是新竹縣的16.8%，

最高是台中市的26.2%，新北市的空屋數則高達33萬戶。

這種數據拿到國際上，大家一定會認為這是面臨崩潰的市場

才會出現的數據。但是厲害的台灣同胞們，還是讓房市繼續繁榮了三年，

直到今年下半年才約略呈現反轉現象。

我們同樣厲害的政府覺得自己普查的數據不夠理想，因此另外

製作一套「低度使用住宅」數據。從新發布2013年底資料來看，

這五縣市低度使用住宅占存量比例約在7.83%～11.25%之間，

雖然仍算是高空屋率的結果，但因為有普查數據當後盾，

因此容易讓人產生空屋率與數量在減少的錯覺。

但說真的，台灣的空屋率確實有可能是另一個榮登世界第一的成就，

若不是也一定名列前茅。（見表一）

 

一個算式讓你知道：台灣是如何「努力蓋房子」！

空屋率是市場很不喜歡討論的議題，大家比較喜歡說

哪些地方推案爆大量，市場市多麼的繁榮熱絡。

就讓我們看看2010年至今年上半年，全球金融風暴後的台灣房市，

是如何努力蓋房子與創造房市奇蹟。

在這 4年半的時間裡，新北市等五縣市所申請的建造執照戶數，

以新北市的8.7萬戶，平均每季4,844戶最多，新竹縣市合計4萬戶，

平均每季2,272戶較少。在已經完工申請使用執照的戶數，

同樣是新北市最多，新竹縣市最少。但是，已經申請建造執照

但未完工申請使用執照的戶數，則是桃園縣的2.49萬戶最多，

新北市的1.19萬戶最少。（見表二）

當然，每個縣市的人口規模不一，直接觀察數量未必合理。

我們進一步已核發使照與建照戶數，假設每戶平均居住3人，

計算近4.5年新增的建照與使照可供居住人數。

（這些縣市平均每戶設有戶籍人數在3.2人～3.74人，

因此本文是以較保守的標準估計。）

結果顯示，新北市近4年半新增房屋可供22.59萬～26.16萬人居住，

但實際僅增加7.46萬人；桃園縣新增房屋可供14.57萬～22.06萬人居住，

實際僅增加6.6萬人；新竹縣市新增房屋可供9.43萬～12.27萬人居住，

實際僅增加3.92萬人；台中市新增房屋可供14.4萬～18.57萬人居住，

實際僅增加6.95萬人。

這些新增房屋中，核發使用執照的房屋是已經實際完工，

得有人去住的房子。我們把使照可供居住人口扣除實際增加人口的值，

表示要住滿已完工新屋所需再增加的人口數。

再以過去4年半新增人口的平均數，計算還要再經過幾年的人口增加，

才能住滿過去4年半已興建完工的房屋。

差額需去化年數(使照) =

[(新增使照可供居住人口-實際增加人口數)/過去4.5年實際增加人口數]*4.5

結果顯示，新北市需要未來9.11年的新增人口，才能住在過去4年半

已完工的房屋，桃園縣需要5.43年，新竹縣市要6.33年，

台中市需要4.82年。（見表三）

如果假設所有申請建造執照的房屋在未來一兩年內都會陸續完工，

上列算式改以新增建照可供居住人口去計算：

差額需去化年數(建照) =

[(新增建照可供居住人口-實際增加人口數)/過去4.5年實際增加人口數]*4.5

那麼該縣市過去4年半已申請的建照執照，新北市需要未來11.26年

的新增人口才住的滿，桃園縣需要10.53年，新竹縣市要9.59年，

台中市需要7.52年。（見表三）

建商只用素地蓋新房，只會讓房市反轉時間更長！

簡單的說，即使從今年下半年開始都不要再申請興建新房子，

這五縣市在過去4年半，已經將未來5到10年內新增人口所增加的需求

都蓋完了。而且這些新增的房屋都不包含在2010年普查的空屋之中，

是普查之後的新貢獻。

更何況，在明年7月容積上限管制政策實施之前，開發商的搶照

與搶建行為很難縮減，也就是說上述統計期間之後的1年，

新申請的建照與使照還是在爆大量的規模中進行。

用簡單推估計算，約略會再增加的新房屋是上述總量的2/9或22.2%；

也就是再把需去化年數乘上1.22，大約6至12年，就是這波爆大量搶照潮

新屋至少需要去化的時間，或者說房市反轉可能延續的時間。

台灣不是不需要蓋房子，但如果開發商都只用素地蓋新房，不採取都更

改建方式處理，那供給過剩問題只會持續惡化。更何況，

台灣人口增加速度越來越慢，去哪裡生那麼多人來住新房？

供給過剩問題必然成為未來許多年裡，台灣房市那件脫不掉的濕衣服，

持續綑綁台灣房市。這個問題不存在短期解決方案，只有在都市更新制度

全面改革，讓蓋房子與拆房子同步進行，才能在長時間讓供給過剩問題

緩步解決。

作者簡介_花敬群

政治大學地政系博士，現職為德明財經科技大學不動產投資

與經營學位學程副教授，中華民國住宅學會常務理事，

OURs都市改革組織理事。專長是不動產市場分析、

不動產投資與管理、公共經濟學、都市發展及住宅政策；

核心理念為「地盡其利、地利共享」。

http://www.businessweekly.com.tw/CBlogList.aspx?Cid=0000000115