非加拿大居民買房借貸
必須要考慮這三大因素
2015-04-10 都市地產 溫哥華港灣
非居民買房，從最初的留學生家長為子女在學校附近
買個condo單位，到大量在好社區裡購置獨立屋，支付房款的方式
也從現金付全款，到現在越來越多地使用銀行貸款。
加國幾大銀行為滿足非居民借貸需求，逐漸放寬尺度和年齡限制。
不過，借貸者的置業目的，經濟狀況和負擔能力，本身的信貸紀錄，
仍是銀行放貸前要考核的因素。
某大銀行分行L經理表示，銀行是否批准非居民的房貸申請，
首先要的考慮是其購房置業的目的。
作為分行，業務重點是個人財務，如果買家是作為長遠投資
（自住或者單純出租），尤其是家長為留學子女買房，銀行十分願意
提供貸款。他說，非居民最初比較常見的是用現金支付房款，
但隨著越來越多的國際學生，計畫畢業後留在本地工作或者申請移民，
銀行也願意提供房貸，幫助他們儘早實現安居。
可如果置業的目的是將買賣房產作為一門生意，則屬於商業範疇。
所以，正常情況下，分行只為非居民提供一套住房的按揭貸款，
若購買多套房，則視為商業性質，需要由銀行的商業部門處理。
第二，銀行要考慮借貸者是否有償貸能力。
這就要求其提供財務資料，例如銀行存款、收入証明，以及有沒有
其它投資專案。有些人聲稱自雇，有很可觀收入，銀行需要有
合理的証明。
另外，有些申請者雖在中國擁有房產，但就沒有其它收入，
或者已經退休，這些不動產只有在售出套現之後才能體現價值；
或者一向沒有儲蓄；或者首付是以現住房抵押套現籌得，
這些情況銀行批貸時會很慎重。
首付比例高未必獲批
曾經有種說法：非居民申請房貸時，只要首付比例超過35%，銀行就不再
要求借貸者的收入証明。L經理表示，首付超過35%仍需要考慮其收入。
例如某人想買 200萬的房，首付能達到 50%，然而他雖然有固定收入，
首付的 100萬卻是辛辛苦苦20、30年才儲足。此時銀行就要考慮其負擔能力，
銀行擔心的不是這 200萬的房屋是否會跌價，而是關心他如何償還這
100萬的貸款。購買越貴的房子貸款越難，因為房子的日常消費支出、
地稅等都更貴。
第三要看借貸者的信貸記錄好不好，
若常欠債、曾經破產銀行都會更慎重。L經理表示，總體上說，非居民
與居民在貸款政策方面沒有什麽不同，是否符合批放貸款的基本條件
也是一樣的，所不同的只是執行尺度上的區別。
年滿18歲不再需要擔保人
滿地可銀行（BMO）貸款專家Connie Xie表示，BMO的業務主打新移民、
留學生和非居民，在非居民個人住房按揭貸款方面有一些優惠政策。
例如某些銀行只批准非居民一套房產的貸款，BMO的政策是，無論你是否
在其它銀行獲得過房貸，只要在BMO沒有貸款，就等同新客戶發放房貸。
此外，BMO的利率政策，從上周起已經改為居民和非居民享受同等利率，
而在這之前追朔至 2013年5月，非居民獲得的房貸利率平均
要比居民高出 0.25%。
再比如，25歲以下很少有收入來源的留學生，多是由父母提供
購房首付。以前這個群體申請房貸時，BMO是要求有父母擔保。
但現在只要持有學簽的購房者年滿18歲，所購買的房屋價格在
100萬加幣以內，就不再需要任何擔保人即可申請按揭貸款。
Connie
Xie說，比較多人關注無加拿大簽証的非居民如何貸款，
她表示，由於各種原因無法前來加拿大的客戶，可以前往BMO香港分行
遞交房屋按揭貸款申請，由香港分行的職員作為見証人，確認申請者的身份，
再將檔傳到加拿大批准，所以不需來加拿大也可以辦理房貸。
她說這項政策存在至少一年，並且已有不少成功案例。
L經理表示，不少華人家長都捨得為在加拿大讀書的子女買房，
其所在銀行對18歲以上能夠簽署法律檔的留學生，也可以提供房貸。
不過銀行更希望家長與子女聯名置業，共同承擔還貸責任。他說，年齡小
的留學生獨自在本地求學，家長不能太放鬆管理，因為有時他們會在
理財方面出問題，或者有同居情況，將來房產的處理都會很複雜。
至於非居民沒有來加拿大能否購房貸款，他表示，原則上是可以的，
該行允許在北京開戶，帳戶不需要前來加拿大啟動，客戶簽署POA委託書
也可以在中國通過律師簽。不過買房置業畢竟是項大投資，買家還是應該
前來觀察再做決定為好。
還款期最長25年
據Mortgage
Edge的房貸經紀黃浩介紹，目前只有幾家加國大銀行會做
非居民房貸，可能也有外資銀行做，但其它貸款機構就不提供非居民貸款。
各家銀行有不同的限制條款和貸款上限。
例如豐業銀行只能提供房價50%的貸款，上限是75萬加元；
TD和BMO都可以達到65%。另外，非居民最長還款期只有25年，
貸款額超過100萬時會比較慎重。
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