買房-這樣出價,讓賣方價格砍到見骨
撰文者紅色子房
讀者提問：
你好，我們是新婚首購族，最近跟著「大量看大膽砍」的黃金挑房風潮，
找到一兩 戶屬意的房子向房仲出價。我們查到同社區房屋
實價登錄資料的單價，直接打折議價，但是房仲說即使同一棟大樓社區，
因為賣方當初買進時點與成本和鄰居不一樣，所以有不同的讓價空間。
請問有沒有更精確的出價方式，讓我可以直搗賣方的底價撿到便宜呢？
子房觀點：
所謂「知己知彼，百戰百勝」，大家找工作也許習慣用104，
但沒想到104這個數字也可以拿來出價喔！紅色子房要教大家一個
簡單的「104出價法」。
看準屬意的房子，第一次出價，可以請房仲調出賣方的土地建物謄本。
謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」，
「標示部」載明了土地及建物面積、公告現值；
「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權比例；
而「他項權利部」，則可看出土地及建物的債權設定金額。
注意列在「他項權利」的銀行設定債權金額是多少，給他乘以1.04
就是賣方當初可能的成本。
這1.04怎麼算出來的呢？
一般銀行會針對貸款金額，設定1.2倍的債權權利。也就是說，
若銀行借你1000萬，他會設定1200萬的他項權利。所以當你看到謄本上
有1200萬的設定金額，你就知道這家銀行借給了賣方1000萬
（1200萬除以1.2等於1000萬）。
還記得最近幾年大部分的貸款都是八成吧！所以把貸款金額
除以0.8就是賣方當初的買價，如果貸款有1000萬，
當初買價就是1000萬除以0.8等於1250萬。
我們把「N除以1.2再除以0.8」的算式簡化，換算下來
就成為「N乘以1.04」囉！我們的「104出價法」魔術數字就出現了。
如果賣方仍不同意出售，要求賣方再加價怎麼辦？
第二次出價很簡單，再使用「104出價法」把剛剛第一次的價格
再乘以1.04就對了。咦？這樣再一次使用的「104出價法」
又是什麼道理呢？
開出這樣的價格就是讓房仲助你一臂之力。通常賣方的仲介費最多4%，
仲介為了成交可以折佣給賣方，也就是有4%的價格空間讓房仲去發揮。
房仲可以憑他的三寸不爛之舌，選擇讓賣方多賺2%，自己少賺 2%，
重點是讓雙方價格成交。
不過「104出價法」只是經驗法則，並非百分之百適用，
畢竟不是每個賣方當初都貸款八成。所以依此推估出來的賣方原始成本，
讀者還是得跟政府實價登錄資料做個比較，
倘若沒有差太多，就表示可以適用。
如果讀者在執行兩次的「104出價法」後順利達成價格共識，
賣方價格應該已經砍倒見骨，可以放心地簽約了。
如果讀者很幸運地只用一次「104出價法」就買到房子；
嗯！恭喜你，簽約後記得請我吃飯。
作者簡介_紅色子房
紅色子房，CCIM美國國際認證不動產投資師，現任外商房地產投資顧問，
香港私募基金董事，台北科技大學兼任講師，Yam房價網主持人。
曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、
日系商場規劃專案等職務，產官學界十數年經驗。
文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人化繁為簡的創意。
筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，
成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
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