專家觀點：移民影響溫哥華房價
2014-03-08 04:36 南早中文網
富裕移民對溫哥華房價造成的影響為何？當地無人能比大衛.雷伊
（David Ley）教授理解得更深刻。
雷伊教授是加拿大地理學家，並就房價一事著有《移民大亨》
（Millionaire Migrants）一書。該書於2010年出版，論述溫哥華
現代東亞移民模式，描述富裕新移民及其移民模式
如何塑造了溫哥華的面貌。
加拿大政府上月突然決定終止實行了28年的投資移民計畫（IIP）。
通過該計畫移民至加拿大的內地富豪數以萬計，難怪雷伊
一直密切關注此事帶來的影響。
雷伊曾在牛津大學就讀。他特別指出，加拿大政府試圖淡化該計畫
及終止計畫對當地天價樓市的影響，反映加拿大政府有意隱瞞實情。
雷伊為不列顛哥倫比亞大學（University of British
Columbia，
港譯卑詩大學）教授。他表示，有些利益集團拒絕接受現實。
一旦有人就富裕移民對房價的影響提出建議，便立刻被指為種族主義，
由此停止了相關討論。
他表示，加拿大人都很有禮貌。如果有人打起種族主義的警號，
大家就會馬上閉嘴。他認為這與種族主義毫不相關。這是投資者
造成市場承受力的問題，無論這些人來自哪里。
雷伊早前的研究揭示了溫哥華海外移民及該市房價之間的特殊相關性。
他將1977年至2002年的資料繪製成圖表，並刊登于《移民大亨》
第153頁。圖表中房價及移民兩種因素幾近同步移動，趨勢非常明顯。
雷伊計算出相關性為+0.94，在統計學中，這個相關係數已是極高。
與之相比，利率、就業率、加拿大人國內遷移及出租空置率等
本土的變數，顯然不適合作為預測價格的指標。利率經常被稱為溫哥華
地產市道蓬勃的最重要因素，但相關性卻呈負數，為-0.12.
在這一時期，房價於1995年達到峰值，之後香港的加拿大移民潮
戛然而止，導致房價下跌。房價下跌地區集中在香港富人鍾愛的地區，
例如富裕的桑那斯（Shaughnessy）。雷伊表示，儘管房價下跌地區集中，
但溫哥華整體房價也告下跌。在桑那斯，房價下跌了25%，跌幅很大。
不過，整個市場跌幅並沒那麼大。
如今最大的問題是：溫哥華當前地產市況與內地移民相關嗎？
1990年代中期，加拿大停止了吸引港人移民的一項計畫，終止IIP計畫
的性質是否也類似？
遺憾的是，雷伊對此也不確定。他表示，兩者存在若干相似之處，
但不完全相同。他指出，亞洲金融危機恰逢香港回歸之時，
由於移民將資金撤回香港，加劇了溫哥華房產拋售。
他表示，移民大批回流香港，加上資金撤回香港，導致溫哥華房產
大批被拋售，令原本高企的房價大幅下跌。
一些觀察人士輕視IIP對溫哥華房價的影響，雷伊對此並不苟同。
近年來，通過該移民計畫移民不列顛哥倫比亞省（British
Columbia，
港譯卑詩省）的人數每年平均為4600人，約合1340個家庭。
那些批評人士指出，移民人數與大溫哥華地區每年2.5萬至3萬套的
住宅銷量相比相形見絀。
雷伊表示，上述論據的問題在於，他們估計移民只有數千人，但如果當中
並未包括從加拿大其他地區湧入的二次移民，就會低估了移民數量。
他還指出，移民是否只購置一處房產？毫無疑問，房產一直是地位變化的
主要形式，也是非常容易管理的投資。因為他懷疑移民不止購置一處房產。
雷伊表示，投資移民計畫也以間接的方式推動溫哥華市場：由於口耳相傳，
許多中國富人都知道溫哥華地產市場是一個方便、友好且有利可圖的
投資領域。如果口碑變了，房價還會一樣嗎？這有待觀察。
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