惡鄰擾民_被判售房_加國公寓規矩多
2013-11-29 14:03 環球華報記者 張玲報導
如果您辛辛苦苦攢了錢，好不容易買下一套公寓，希望過上安居樂業的生活。
然而，您樓裏的有一戶鄰居母子可不這麼想。他們不僅經常發出刺耳的噪音，
而且還對周圍鄰居惡語相向，甚至有時還會故意在鄰居家的門口吐痰。
遇上這種情況的你該怎麼辦呢？
這樣的“極品母子”做出了強制售房，搬離公寓的處罰決定。
該決定對近200萬擁有卑詩公寓的業主來說，無疑是個好消息。
法官判定的理由是，多數人的權利高於個人的權利，個人的物業所有權，
須讓位于周圍鄰居的權利和責任。此案是卑詩省首個因為鄰居投訴，
而由法庭下令出售房屋的案例，相信以後會作為一個典型的判例被仿效。
同時，此案也說明了，就算是買下公寓，業主也不能為所欲為。
加國公寓規矩多 不良母子擾鄰被判售房
據11月13日 的《省報》（The Province）報導，這位原名
叫喬迪森（Rose Jordison）的業主，和她的兒子自2006年搬進公寓後，
就因為行為擾民而不斷遭到鄰居投訴。不到一年，就收到了二三十個投訴，
大多都是因為噪音。住戶們主要是對喬迪森的兒子提出投訴，
他總是大聲跺地面、尖叫、罵人，或對著人們做粗魯的手勢，
甚至朝人們吐痰。
喬迪森曾指出，兒子的行為是因為自閉症所致，但卻不能提供有關的醫療證明。
她曾經為此向卑詩人權法庭投訴鄰居對她兒子的指控，
但因為無法提供醫療證明而撤訴。
公寓樓的業主委員會接到投訴後還勒令她支付3萬元罰款，但她卻置若罔聞，
不僅不交罰款，而且還依然我行我素。後來，業主委員會聘請了律師，
將喬迪森告上法庭。卑詩高院於今年早些時候下達判決，
要求喬迪森出售其公寓，搬離公寓樓。但喬迪森不服判決，進行上訴。
卑詩上訴庭11月12日 判決，表示省立法允許法庭在極端的案例中，
命令出售房屋。法官唐納德（Ian Donald）代表全體三位法官指出，
個人的物業所有權須讓位于周圍鄰居的權利和責任，
法庭的判決有效地保護了業主的權利。
公寓受多重法規約束
俗話說，百萬買宅，千萬買鄰。尤其像共管公寓這種高密度住宅，
鄰里關係十分重要。同時，公寓由於受多重法規的約束，規矩較多。
在大溫地區從事多年物業管理的Pennyfarthing
Management Corp
物業管理公司高級經理譚先生(Eric Tang)在接受本報記者採訪時說，
素裏的這個案子確實是個典型，相信該業主與業委會，
和其他業主之間的矛盾也不是一兩 天的事了，從3萬元的罰款額，
就可推測這是個累計數字，業委會可能給予了多次罰款的處罰。
譚先生說，加拿大的公寓與國內的公寓在管理上有很大的差別。
有些華人在這點的認識上，有一定的誤區，以為買下房子，想幹嘛就幹嘛，
這是不對的。例如，抽煙這一行為，就算是你在自己家屋子裏抽，
也可能會招來投訴，因為你屋子裏的煙味可能會跑到走廊裏，
或飄到鄰居家的陽臺上，影響別人。一般來說，在公寓的公共區域，
是禁止吸煙的，在自己家陽臺上也不宜吸煙，所以告誡那些煙癮大的人士，
在掏出香煙之前最好把公寓的管理規定搞清楚。另外，陽臺嚴格意義上來說，
也不是完全的私有空間，供你專用並非你所有。
譚先生指出，加國的公寓由於受多重法規的約束，規矩較多。具體到卑詩省，
除了省級的《共管公寓法》（Strata Property Act）之外,還有其他的配套規定。
除此外，每個公寓樓都會有自己的管理規定（Bylaw 和rules），
這些規定都是業主必須遵守的。
因此，在購買公寓之前最好把管理規定拿來仔細研究，瞭解清楚，
再決定是否購買；而一旦購買成為業主後，遵守規定就是必須的了，
因為你是在認可這些規定的情況下才決定購買的。
業主違規懲罰多多
如果有業主違反公寓的管理規定，做出一些影響他人的言行，
或破壞了公共區域，業委會在接到投訴後，一般都會採取行動。
首先會找當事人談話，瞭解情況。如果情況屬實，業委會會發出一封警告信，
裏面有可能涉及到罰款，共管區被破壞的維修費用，
禁止使用某些公共設施等內容。如果多次警告之後，
被投訴的業主仍置若罔聞，那麼業委會就將會採取進一步的行動，
包括到法庭起訴。
業委會到法庭起訴後，一般會有兩種處罰決定：
一是讓違規的業主繳納一定的罰款；另外就是像前文所述的強制出售。
關於強制出售的情況，譚先生指出，一般是先讓業主在規定期限內出售房屋，
如果業主不願意，法庭可強行賣掉房子，而且業主還要承擔所有費用，
包括法庭的費用和罰款等。如果在房屋是有貸款的情況下，
法庭可向貸款銀行提出凍結令，讓貸款銀行來賣房子。
總之，強制售房會讓的業主損失非常大。
另外，需要提醒一點的是，維權的業主在投訴時一定要以書面的形式來進行，
口頭的是無效的。
華裔業主易忽略的問題
近年來，在大溫地區華裔購買公寓的業主越來越多。但一些人，
對本地的公寓管理規定不是十分清楚，或者有一些國內帶來的觀念和習慣，
因此容易出現一些問題。譚先生指出，這些問題包括前面提到的吸煙、
烹調及垃圾分類等問題。
華人在烹調中式菜肴的時候，比較容易出味道，有些氣味會散發到走廊裏、
陽臺上、或飄進鄰居的家裏面，容易招來投訴。對此，需要提醒大家，
做飯做菜時一定要打開抽油煙機，儘量注意生活細節。
還有就是垃圾分類的問題。一些華裔沒有養成良好的垃圾分類的習慣，
扔垃圾時不經過處理就胡亂扔。比如有人買了電器之後，把大紙箱子，
隨手就扔在垃圾箱旁邊，而不是按照規定壓扁，或者分割為小塊扔進垃圾箱。
有鄰居發現後，就會循著紙盒上的位址姓名等資訊進行舉報投訴，
這種情況並不少見。
另外，對養寵物的家庭，也需要注意，不要讓寵物發出的聲音，
影響到周圍鄰居。還有家裏如果鋪的是木地板，如果穿高跟鞋走來走去，
也會影響樓下的鄰居。這些都是需要住共管公寓的業主應該留意。
此外，家裏出現漏水後滲到鄰居家引起索賠的情況也不少。
所以，作為共管公寓的業主，購買房屋保險是必須的。
業主也可起訴共管公司
從管理機制上來講，管理每棟共管公寓的機構實際上是共管公司
（Strata Corporation），每個樓自身就有一個共管公司，而共管公司的實際運作，
和管理是由業委會（Strata Council）來執行。業委會則是由業主中選舉產生的，
代表大多數業主的利益，為業主們服務。
譚先生介紹，如果業主對共管公寓的管理不滿意，或者覺得自己的權利，
沒有得到更好的維護，也可起訴共管公司。這種情況下，共管公司
作為業主代表因為對公共財產或資產管理不善，或者違背了管理規定和原則，
或者怠忽職守等而被起訴。
反過來，作為管理方的共管公司，也可以代表業主起訴違反管理規定的某業主，
就向前文描述的那樣。總之，作為業主，一方面作為被管理者要遵守管理規定；
另一方面作為物業所有者也要知道維護自身的權利。
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