外資來了台灣房地產有望復甦？

別傻了！台灣房地產已是沒人收的「世界爛攤」

 MR JAMIE 上班族的理財大小事 撰文者dolin66 2017.02.23 瀏覽數：772

http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000082864&t=19700101080000 去年年底，行政院院長林全公開宣示，政府將暫緩特定地區及名下擁有

一戶以上房屋的房貸成數控管等「打房」措施，但同時也表示不考慮

調降房屋的交易及持有成本，加上近來川普批評日、中、德等國放任

貨幣貶值，導致美元匯率趨貶，熱錢開始回流亞太地區，已有專家將

上述兩因子結合，認為臺灣房地產有機會迎來復甦的曙光。

關於熱錢的問題，我個人持保留看法，因為目前公布的川普財經政策，

減稅、擴張基礎建設及國防支出、吸引資金回流美國等，長期而言均將

導致美國通膨上升、繼而拉升美元匯率，再加上葉倫若真如最近在

國會中的發言，欲提早開啟貨幣政策的升息循環，就等於美國財政及

貨幣政策均促美元匯率持續強勢。

也因為川普多次以列名匯率操控，威脅對美貿易逆差國家，致使中央銀行

過去那隻掌控尾盤的手，在4月美財政部公布貿易夥伴報告前，應該也不會

有太大的動作。綜上所述，美元目前的走貶，很有可能只是短暫漲多，

以及其他各國放手不干預匯率的短期現象。

再者，以熱錢的角度來看，房地產市場的變現時間太長，絕非適合暫時

停駐的標的，更難保這些隨著匯率起伏四處流竄的熱錢，不會隨著美元

走強趨勢再度出現後流出台灣，流進來的錢不是重點，能把多少錢留在

臺灣才是關鍵，但我真的懷疑，這些熱錢會願意停留在價格已經世界貴的

臺灣房地產上嗎？

 

政府政策對房地產市場的影響力大小，端視該政策有無直接影響房地產

的成本，所以像房地合一、地價稅及房屋稅等稅制變革，因為會對房地產

交易或持有成本產生直接影響，然而林全院長口中暫停的打房政策，多半

是限制特定區域貸款成數及購屋戶數等，對於交易及持有成本的影響有限，

各位讀者只要想想，當央行在房市最熱時祭出這些管制措施，真的有成功

壓低房價嗎？既然這些打房的措施在推出時就沒什麼效用，又怎麼能期待

停止這些政策，能帶給房地產市場怎樣的激勵效果？

105年臺灣房屋移轉棟數再創新低，反映買賣雙方在價格上仍存極大歧見，

以目前人口減少、空屋過多、跌價預期心理成形的種種客觀條件來看，

賣方往買方價格靠攏的機會較高，這些條件都不是政府一句「我不打房」

就能解決。

若再加上美元未來可能的長期強勢，全球資金往美國集中的態勢明顯，

供給端與其寄望藉由宣傳等方式拉抬買氣衝高銷售量，或繼續期待不同

名字的外資成為接棒的救世主，還不如認真思考如何回應消費者想要

有感降價的渴望。畢竟對於供給端而言，一日不將手上的房產轉換成

財報表上的營收，就必須負擔一日的持有成本，越早願意讓利降價的

廠商，將有越高的比例成為不景氣房地產市場中的贏家。

作者簡介_dolin66

民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今均從事

房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；更於房價

高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、賣房到租房

皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入的投資者，

著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及

「預售屋全攻略」一書。

臉書粉絲頁：https://www.facebook.com/dolin66

個人Blog：http://blog.xuite.net/dolin66/wretch

30歲小資族和45歲上班族，到底是租屋好還是買房好？

 上班族的理財大小事 撰文者dolin66 2017.02.20

http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000082583&t=19700101080000

最近網路上出現了許多對於租屋與買屋優勝劣敗的討論，大體來說，

目前租屋的優勢在於租金遠較房貸為低，要嘛！可以省下一筆不小的支出，

要嘛！就可以利用等同房貸的價格，住進到更精華區段的位置。

另外租屋也擁有較大換屋的彈性，更可以讓租屋者應對，如換工作等，

突如其來的需求改變。買屋的優點則在於提供擁有者一個穩定的環境，

以及不會面臨老年時無屋可住的窘境。

每個人生中的選擇，一定都會有其優點，以及必須付出的機會成本，

所以關於租屋與買屋該怎麼選的問題，不可能出現一個誰都適合的

最佳解，不過我倒是建議有這樣問題的朋友，

把時間軸放長來思考這個問題。

舉例來說，假設一位30歲的單身朋友，剛在社會上工作3～4年，

小有存款也想繼續在工作領域力爭上游，也規劃在未來2～3年

想要跟另一半結婚，這樣的人生階段，經濟上會有進修、社交、

投資等需求。

也常會因加班、建立人際關係、旅行等因素分掉時間，因此實際待在家

的時間不會太久，再加上年輕人在租屋市場的價格優勢，或許租賃一間

小坪數，靠近工作地點的房屋，甚至直接申請公司的單身宿舍，

或與家人同住等方法，儘量以最少的通勤時間及房租、交通等費用，

解決自己的居住問題，然後把珍貴的時間和金錢資源，用在投資自己

的專業，經營自己的感情，以及替未來作儲蓄，應該是比較可以

採行的通案模式。

 

如果是一位即將邁入45歲的中年人，若以臺灣平均壽命80歲為基準，

在已經擁有了一份穩定的工作與家庭的前提下，如何幫自己與家人

規劃一個安全、舒適的下半輩子，以及從職場退休後的生活，應該是

人生中最重要的目標。

我會建議處在這個人生階段的朋友，該重新盤點一下自己跟家庭

對於居住上的需求，這個需求必須橫跨20年以上的時間，此時醫療資源、

市場採買等機能重要性可能大於通勤便利性...等，居住空間大小

亦將隨著小孩成年獨立而降低，健康問題也會放大對電梯設備的依賴。

隨著居家時間的大幅上升，也到了該為自己下半場人生，尋覓一個穩定

居所的時間，此時可能最好的居住策略，就是先依循自己的經濟能力，

設下可以負擔的購屋總價天花板，然後在這個原則下，尋找最契合

自己居住需求的房子。

因為購屋將是個影響深遠的事件，所以在下決定前，請務必審慎思考

每個可以想到的環節，上述的案例不見得適合每一個人，但把時間軸拉長

來思考居住選擇卻是必要的過程，畢竟一旦簽字購屋後，想要再更換

居住環境，要嘛！曠日廢時，要嘛可能會有財產上的折損，在決定前

多花些時間來思考與準備，遠好過未來花更多精力在善後！

作者簡介_dolin66

民國66年出生，畢業於國立成功大學土木工程研究所，畢業迄今

均從事房屋建築管理工作，曾完整參與上億元之集合住宅興建作業；

更於房價高檔盤旋時賣屋，獲利達數倍以上，是一個從蓋房、買房、

賣房到租房皆有完整經歷的房地產工作者。同時也是個賺取被動收入

的投資者，著有「房市泡沫來了！我該逃命，還是逢低搶進？」及

「預售屋全攻略」一書。

臉書粉絲頁：https://www.facebook.com/dolin66

個人Blog：http://blog.xuite.net/dolin66/wretch

佛法東來(一)正法眼藏 涅槃妙心

低租金時代...買房有個方法能賺取高報酬， 再也不用擔心房價落底！

撰文者紅色子房地產軍師紅色子房 2017.01.11

http://www.businessweekly.com.tw/article.aspx?id=18808&type=Blog

讀者來信：

子房老師，我是一個科技工程師，工作十年來存了一些錢，過去也跟著

親友買房收租，目前也是一間套房的房東。但在高壓力高競爭的科技業

工作，我不知道什麼時候工作會被取代，眼看政府的國民年金也不可靠，

兩岸對立態度與一例一休政策也似乎讓經濟紛擾不已，所以積極投資

尋找被動收入對我來說很重要。我不想把錢投資海外，對台灣也有感情，

但看到國內對投資環境這麼不友善，房價也不知道什麼時候才落底，

我該怎麼做呢？

 

子房觀點：

作為專業投資人，我們如果相信政府的政策，立意都是良善的，我們能做

的就是如何適應可能產生的變化。依我來看，任何政策對投資的效應

只有兩種，一種是「減法」，一種是「加法」。

「減法」效應簡單來說，就是政府想限制某些情況發生。比如「一例一休」

想限制的是勞工過勞，「環境影響評估」想限制的是土地開發過度，

「房地合一稅」想限制的是房地產的短期交易炒作。

「加法」效應簡單來說，就是政府想鼓勵某些情況發生。比如

「老屋重建條例」鼓勵都市更新，推「以房養老」分擔長照需求預算，

成立「產業創新轉型基金」推動產業發展轉型。

只是，「減法」政策過多了，就會覺得經濟不振，多一事不如少一事。

「加法」政策過多了，就會發生貧富不均，既有資源擁有者有更多

獲利的機會。

我覺得，我們投資人可以在政府鼓勵的「加法」政策下，搭配

優質經營團隊，擴散產生利益均沾的「加乘貢獻」。

比如說，老屋重建投資可能是一種「減法」，買了一棟老房子，

圍起來上鎖，放著等建商來談都市更新，或等拿到容積獎勵後轉手。

但老屋重建投資也可以是一種「加法」，買了一棟老房子，先引入

好的經營團隊，給年輕人創業作共用辦公室、引進特色烘培、餐飲、

二手書店，促進活絡當地經濟、凝聚鄰里文化，等經濟發酵並

產生商圈效應，此時的房地產都市更新的地段價值，

甚至有1+1大於2的效果。

 

而且面對國內房市存量仍多，加上不景氣的影響，連精華店面也

難得蕭條，我認為低租金將是長期趨勢。我身邊不少投資朋友早拋售

手上的物業，運用資源學習經營商務辦公室、背包客棧、親子餐廳、

學生宿舍、長照事業，當起二房東或代租管的物業管理，投資報酬率

勝過持有高價資產但低租金表現的物業。

雖然目前可能不是投資「房屋土地產權」的最好時機，但現在的確是

投資「空間經營股權」的最好機會。同樣300萬資金，你可以貸款投資

一間套房收很低廉的租金，也可以與專業經營團隊合作，共同投資一家

特色空間經營產業，創造更多就業機會，也賺更高的報酬。

今年的地產投資趨勢，低租金高收益事業，將勝過高房價低租金物件。

有了這樣的投資觀念，關心房價什麼時候落底？其實就不是那麼重要了。