明明同一條路頭尾房價差很大！
行情這樣打聽，房價立刻少25%
撰文者邱愛莉 跟著愛莉挑好房 2014-10-03
大家剛開始看屋，一定很容易對行情感到疑惑，
尤其是開始查詢實價登錄後，會發現明明都在同一個生活圈，
相似的屋齡和樓層，為什麼有成交每坪30萬的，也有成交每坪35萬的？
這是因為成交行情，其實是一個價格區間，
從來就不是一個固定的價格，只是我們可以從中計算「均價」
（建物每坪的平均單價）。就算在同一個生活圈，不同的路段、
不同的巷弄就是會有不同的行情，所以在分析行情時
一定要特別細心才行。
對於剛開始看房子的朋友，我個人認為最好的方式就是直搗黃龍－
實際走訪仲介門市，表明你剛開始在找這一帶的房子，對行情還不熟，
問他們有沒有地圖，可否跟你說明一下這附近的區域行情。
如果你遇到的仲介夠專業，就會將區域分成許多小區域，
針對不同的小區域分別分析行情給你聽。
以我熟悉的台北市內湖東湖為例，東湖可以簡單分為以下幾個區域，
每一小區的行情都有很大的差異：
葫洲捷運站附近的內湖二期重劃區（成功路五段和康寧路三段路口東北側）、
明湖國小、明湖國中一帶（康寧路三段）、東湖路一帶
（東湖路上的門牌號碼越小的，表示越靠近康寧路三段，行情越高。
如果是巷弄裡的房子，則和巷弄位置與巷弄寬窄有關）、
康樂街（康樂街85巷前，較接近東湖國小，行情比較高；
康樂街85巷後，較靠近東湖國中，因為離東湖捷運站比較遠，
行情略低一些）、五分街、安康路（菜市場街，離東湖捷運站很近，
但因為菜市場的環境比較亂，白天早市較為喧囂吵雜，
行情則依是否位於市場裡面而異）。
熟悉每個路段的行情有個好處，一樣都是東湖捷運站附近，
如果仲介今天通知我有間在東湖路頭的公寓，屋主急售，每坪只要35萬就賣，
我一定馬上去看，如看過OK我馬上就用每坪32萬下斡旋，慢慢加到35萬。
反之，如果那間公寓是在康樂街頭，我可能會談到30萬、
甚至28萬以下才會考慮買，價格馬上差25%。
仲介可能告訴我，東湖捷運站附近的平均行情是40萬，
這一間只要35萬，很便宜…他說的平均行情40萬可能是對的，
可是那是捷運站附近街廓漂亮路段的成交價，
和狹小巷弄間的物件行情可是差很多喔！
如果不是對區域行情有全盤的認識，我一定不敢這麼快做決定，
也容易被仲介誤導。
除了說明你詢問的小區域之外，仲介可能還會跟你分析大區域的區域行情。
經過仲介的介紹，我將內湖分為以下幾區：
正內湖（捷運西湖站、港墘站、文德站、內湖站、大湖公園站）、
東湖（捷運葫洲站、東湖站）、內科園區（瑞光路一帶，目前無捷運站）、
內湖四期重劃區（民權東路六段一帶）、內湖五期重劃區（行善路一帶）。
光每一區又可以針對不同的路段分析不同的區域行情。
如果你有興趣，就可以針對每一區找3～4位仲介，請他們用地圖分析給你聽，
聽完十幾個仲介分析完再將資料整合一下，你也變成超級「內湖通」了！
除了利用地圖針對路段來做區域行情分析之外，如果你看的房子
是較新的重劃區，大部份的社區都有建案名字。
由於每個社區的特色不同，公設設計（有的社區有游泳池、健身房、
閱覽室，有的社區雖然公設比亦近30%，但是公共設施卻很少）、
屋齡、建材、管理等也都各有特色，所以行情各有不同。
如果你喜歡重劃區的房子，一樣可以善用仲介提供的地圖，
地圖上上通常會標明每一個社區的位置，再上網google看一下
每個建案的屋齡、公設比、公共設施、戶數等，也可以針對每個社區
挑1～2間待售的物件約看，篩選完之後大約只會剩下幾個社區
符合你喜歡的條件，當這些社區有釋出物件時，
你就可以好好考慮是否要購入。
每當我研究一個新區域時，總是會用這樣的方法土法煉鋼一次。
我會花個周末挑10幾個物件看，回來再上網查行情、做功課，
尤其現在又有實價登錄可以查詢，非常方便，
然後再挑其他的物件繼續看。
以台北市的南港經貿園區重劃區為例，我可以比照仲介提供的地圖，
並google所有社區的地址、屋齡、建商、坪數、公設比、戶數等
整理成一張表，再從中挑選符合我坪數需求的所有社區看一輪。
就連研究台中七期重劃區、高雄美術館特區，我也比照這樣的方式做一次。
你問我：「這樣不是很花時間嗎？」是阿！是很花時間，可是，
一間房子少則數百萬，高則數千萬，不值得我們花這些時間嗎？
至於資料要怎麼取得，基本上當你有了清楚標示的地圖，
多跟幾個仲介聊天，加上google大師的幫忙，一定都找的到。
許多直營和加盟仲介都不乏專業又用心的經紀人，由於仲介深耕當地區域，
對於路段行情相當熟悉，請教他們也是一個很好的方式，
又可以培養你跟房仲成為好朋友，一舉兩得！
當你對區域行情有更完整的認識，有便宜的好物件出現時，
你會更有信心，適時掌握機會！
本文獲「House 123」授權轉載，原文在此
作者簡介_邱愛莉
House123董事暨執行長，文化大學進修推廣部房地產購屋實戰講師。
本來是朝九晚五的OL，偶然發現自己對房地產的熱情，進而投入研究。
看過逾500間房子，獨創一套買屋增值模式。
2012年成立House123全方位房產平台，從買方立場出發，
教大家從看屋、挑屋、實際評估到議價。
著有《買一間會增值的房子》。
