血淋淋數據：十年後跌幅恐怕不只三分之一
撰文者台科大數據研究中心 Dr. J 2018.03.28
二年前的一篇房地產文章
以2015年為中心點，前後兩年買房子的朋友會有一種感覺，好像房價
買在高點了，怎麼不再漲上去了呢？筆者對於在此一區間買到房子
的朋友，會用下列這一段話來形容：「雖然不能說是買貴，
但很難說有買到便宜。」
會說出這段話的背景，與2016年4月在大數聚發表的文章有關。
當時剛與大數聚合作，並且寫出第一篇文章「不動產只漲不跌嗎？
從人口結構看房價趨勢！」當時商周財富網轉發此文，但標題下得
有點令人頭痛，將我的文章內容「房價少三分之一」的推論，
一改成為「房價剩三分之一」。
差一個字差很多，雖然很多地點的房價應該也會剩下三分之一，
但該篇文章是從整體平均值的角度來看，所以「房價剩三分之一」
並不符合我的想法，所以經過不斷地溝通，商周財富網才將標題
改了過來。
當時的房地產市場氛圍還在高檔的喜悅中，雖然現在回頭來看，
當時的房價正處於反轉的階段，只是對於身處於當時的購屋投資者，
比較容易受到樂觀氣氛的影響，而不知道趨勢已經在逐漸改變了。
當時曾引用信義房價指數的數據（最新是2015年Q4），可得知
在2014Q2算是最高點，目前最新數據到2017Q4（如下圖），
會發現整體平均尚在高檔盤整。
對於那一篇文章的說法，甚至於有媒體用了讓我納悶的標題：
「十年房價崩跌三分之一？ 專家打臉：不可能！」[1]仔細看了一下，
這一位專家是章定煊先生，不過綜觀其評論意旨，與我的論述
差距不大，其認為只要有移民來台灣，就可以解決房價的問題。
我個人也認為未來房價在人口、法令等方面都趨向下跌走勢，但仍有
兩個可能上漲的因素，第一個因素是通膨（或印鈔的力道），第二點
則是移民多寡（目前看不出來有什麼吸引力）；只是第一篇在大數聚
發表的文章，內容只著眼於人口結構的問題，爾後也陸續在其他文章中
談論各種房地產的數據分析。
針對該篇兩年前的文章，在經過兩年的時間，針對多方的質疑以及我個人
對於市場的觀察，撰寫本文，讓房地產買賣方對於整體市場有
更明確的觀察，也能選擇對自己最有利的進出點，
只是本文文長，慎入！
14年後，人口減少三分之一
很多人認為我當初提出「十年跌三分之一」的「十年」並沒有數據
為依據。首先，筆者認為首次購屋的主要年齡層，在於27至41歲之間，
如果觀察27歲的點，二年前的那一篇文章，27歲為1989年出生，10年後
為1999年出生，進入跌破出生人口30萬的第二年，算是起跌點。
至於兩年後的今日，該如何看待這些數字呢？
如上圖，目前27歲的購屋人口約32萬人（1991年，左邊箭頭）；一般人
概念中的少子化為20萬人，始於2005年，還要14年後才會邁入
27歲（右邊箭頭），從30萬的門檻跌落到20萬的門檻，如果沒有
其他需求來補足，很明顯地對於供給面將是強大的壓力，
屆時恐怕不只是三分之一的跌幅。
[1] 十年房價崩跌三分之一？ 專家打臉：不可能
有民眾認為總體戶數則逐年增加，需求增加不動產價格還是會上漲，.關於這點作者怎麼看？原文未完，全文詳見
量價齊漲？今年只是小幅反彈！這兩個錯誤觀念將害你買在高檔！
http://group.dailyview.tw/2018/03/16/%E9%87%8F%E5%83%B9%E9%BD%8A%E6%BC%B2%EF%BC%9F%E5%85%B6%E5%AF%A6%E5%8F%AA%E6%98%AF%E5%B0%8F%E5%B9%85%E5%8F%8D%E5%BD%88%EF%BC%81%E9%80%99%E5%85%A9%E5%80%8B%E9%8C%AF%E8%AA%A4%E8%A7%80%E5%BF%B5%E5%B0%87/
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