稅局辣招﹕列作「商業收入」計算
[2018.11.13] 發表文章來源: http://www.mingpaocanada.com/VAN/htm/NEWS/20181113/vaa1h_r.htm?fbclid=IwAR1bGf5c_y72L6msA8AcCWZp6iQquRrhjobhn9wNze1Bao1hAzDYkNdTALg
【明報專訊】地產業界透露，聯邦稅務局近月來嚴厲進行
買賣樓花獲利的查稅行動，自從去年稅局向法庭取得法庭
頒令，要求卑詩省及安省44間發展商提交樓花買賣的資料
後，稅局將樓花獲利以「商業收入」(business income)
來規範，而不是以一般民眾以為可當作「資本增值」
(capital gain)課稅。
商業收入的應課稅(taxable)比例，比資本增值稅大一倍.
有經紀透露，有華裔業主最近轉讓樓花後獲利30萬元，
被當作商業收入徵稅，最後所繳的稅金，比以資本增值稅
計算多繳近8萬元。
特許會計師Lucy Liang解釋，資本增值稅的應課稅比例
為50%，而商業收入的應課稅比例則是100%，
兩者差別極大。
有經紀注意到，自從去年有報道揭發稅局要求多倫多及
溫哥華兩市44間發展商，交出柏花單位的買家轉讓資料
之後，最近轉讓樓花的本地客人，愈來愈多人收到稅局
查稅通知。除了追查轉讓樓花收入的報稅，還有客人因此
被稅局重查個人入息稅。
地產經紀李昌豪指出，轉讓樓花的獲利在過去雖然也應繳稅，
不過，由於稅局並未有樓花買家資料可以查對，所以投資者
即使不申報樓花獲利，也不一定會被發現，也不會有什麼後果。
他說，自從稅局開始自發展商處取得樓花買家轉讓資料後，
樓花轉讓獲利已經無法隱藏，而不少投資人對於樓花轉讓獲利
需報稅，也有心理準備。
不過，令他比較訝異的是，從前稅局均接受樓花轉讓獲利，
與其他的股票及投資獲利一樣，列在「資本增值」之內，
但最近他知道有一名業主，最近申報的轉讓樓花收入
被稅局按「商業收入」課稅，令到需申報的收入大幅增加。
根據稅局規定，「資本增值」只有一半需要報稅，但如果是
視為「商業收入」，則只能扣除一些經商成本，其餘均需要
報稅，令需要報稅收入數字大增。
李昌豪指出，他知道有一名大溫業主出售3間樓花，每間約
獲利10萬元，總共獲利30萬元，業主原本以為30萬元的
一半需要報稅，即15萬元，但稅局卻認為這30萬元是
炒賣樓花的「商業收入」，所以30萬元在扣除一些成本後
均需報稅，經重新計算的結果，他需要多繳近8萬元的稅。
地產經紀Angelina Lin則說，買賣樓花基本上不需要經商成本，
所以能夠扣除的成本也極為有限。
她也發現，自從稅局向發展商要求提供樓花轉讓資料之後，
她身旁已有不少業主，在炒賣樓花時，被要求按商業收入報稅。
她說，有人只是買一間樓花，賺了幾萬元，但稅局認為
該樓花轉讓明顯就是投資，是屬於商業行為，所以就要求業主
將轉讓樓花的獲利依商業收入報稅，而不能算為資本增值。
她指出，投資者持有樓花通常只是為了轉賣獲利，因此一旦
被稅局找上，很難向稅局說明「轉讓樓花並非為了獲利，
而是為了自住」。
她說，就算投資人可以向稅局解釋，本來是為了自住，後來
因為突發因素無法自住，但通常稅局也不會接受。
Lin提到，部分最近轉讓樓花的人士，不僅因為轉讓獲利部分
被查稅，有的人已申報的同一年度的入息稅，均被重查。
